房地产金融教案23.概要.ppt

２、分类： ①一般金融市场所共有 包括：股票、债券、商业票据 ②房地产金融市场所特有 包括：房地产企业或房地产金融机构所发行的债券、股票、住房抵押贷款契约等 （三）市场信号 市场信号：能反映为房地产金融市场各种价格及其变动的信息。 房地产金融市场价格的表现形式是利率（利率＝利息/本金） 利息包括：Ａ.借出者因推迟消费遭受的损失 Ｂ.借出者的资金在借出期限内因通货膨胀的侵蚀而预期发生的购买力损失 其中，实际利率＝Ａ 　　　名义利率＝Ａ＋Ｂ 1、市场利率 　　　由市场供求自发决定 　　　作用：调节资金合理配置 　２、政府管制利率 　　由政府采取政策决定 　①　内容：对市场利率进行调节、修正、限制 　　　Ａ.调节：政府通过向市场投入或吸收资金以迅速调节市场供求。 　　　Ｂ.修正：政府通过利率补贴的低收入者利用住房信贷买房，一般会规定一个优惠的利率标准，其差额由政府以补贴方式对金融机构以补偿。 　　　Ｃ.限制：对政策性房地产金融业务中的利率作出低于市场利率的硬性规定。 　②　作用：指导性效果 　　　　　　指令性效果 （四）市场规则 市场规则：指在经济的运行过程中，进入市场的市场主体从事交易活动所应共同遵循的行为规范。包括： 1、进出规则：市场主体和客体进入或退出市场的法律规范和行为。 作用：①规范市场主体进入市场的资格 　　　②规范市场主体的经营规模与范围 　　　③规范市场主体退出市场的行为 ２、竞争规则：国家依法确立的维护市场主体之间平等交换、公平竞争的规则。 　　根本任务和目标：消除特权及市场垄断，使各市场主体有机会均等的从市场获得资金，禁止使用非法和不合理的竞争的手段，禁止人为的垄断。 ３、交易规则：各市场主体进行市场交易活动所必须遵守的社会准则和规范。 　　作用：规范市场交易方式和市场行为 ４、仲裁规则：协调和解决各市场主体在开展竞争及交易过程中产生的矛盾和纠纷而形成的规则。 第三节、房地产金融市场功能及运行机制 （一）房地产金融市场功能 １、聚集和分配资金功能 ２、转化和融通资金功能 ３、优化资源配置功能 ４、分散和转移风险功能 ５、信号系统功能 　①通过证券价格的涨跌反映 　②反映国家货币供应量的变动 　③专业人才对企业的研究 　④现代化的通讯网络 （二）房地产金融市场的运行机制 问题： 两大矛盾 房地产开发企业资金量少 开发经营房地产资金量大 房屋购买 价值较大 居民年收 入较少 金融市场的运行原理 企业 政府 收入 家庭 企业 政府 借款 直接投资 中介人 金融机构 间接投资 支出 房地产金融市场运行机制 政府部门 公司企业 金融企业 居民个人 海外资本 金融中介 　银行 　保险 　信托 　投资 　互助 　基金 证券市场 政府部门 公司企业 金融企业 居民个人 资本形式 房地产商品 资金 劳动力 消费增加 住房 装修 其它 资金盈余者 资金短缺者 ①直接信贷（不动产抵押） ②购买房地产证券 出售房地产证券 ③购买房地产证券 出售房地产证券 购买房地产证券 出售房地产证券 ④存款 贷款 ⑤投资 资金运用 ⑥消费 资金运用 第四节地产证劵化 一、概念：地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。 房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。 其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。 二、房地产证券化的特征 1、基础资产的法律形式是合同权利 无论是房地产抵押贷款债权的证券化还是房地产投资权益证券化，在证券化过程中，基础资产都被法律化为一种合同权利。 2、参与者众多，法律关系复杂 整个证劵化过程中，从基础资产的选定到证券的偿付，有众多的法律主体以不同的身份参与进来，相互之间产生纵横交错的法律关系网，其涉及面之广是其他资产证券化所不能及的。 借款人和贷款人之间的借贷法律关系，委托人和受托人之间的信托关系，SPV（特设机构）和原始权益人的资产转让关系，SPV和证券承销商的承销关系，还有众多的中介机构提供的服务而产生服务合同关系等等，一个证券化过程中，有着多种多样的法律关系，牵涉国家方方面面的法律规定。任何一个法律规定的忽视都将影响证券化的实施效果。 2、独特的融资模式 这主要体现在两个方面，一方面体现在融资结构的设计上。房地产证券化的核心是设计出一种严谨有效的交易结构，通过这个交易结构来实现融资目的。另一方面体现在负债结构上。利用证券化