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房地产基础知识 一、基础知识： 1、房地产:一般是指土地及土地上的建筑物和构筑物。 2、房地产业:是指从事房地产开发、经营、管理的行业。 地产的分类:民用、商用、军用、公共用地等。 3、房地产特性： 位置固定性、地区性和个别性 长期使用性 大量投资性 易受政策限制性 相互影响性 保值性和增值性 4、房地产登记： 是指土地的使用权和房屋的所有权登记，以及由于土地使用权或房屋所有权产生的其他权利的登记 5、房地产产权： 产权亦即财产的所有权，又称物权。房地产产权是指房地产所有权人在法律规定的范围内享有对房地产的占有、使用、收益和处分等方面的权利。 二、房地产市场 A:房地产市场的概念 狭义概念--指房地产商品进行交易活动的地方或场所 广义概念—包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。 B:房地产市场的特点： 经营对象的非流动性 流通形式的多样性 市场的统一性 市场的区域性 供给的稀缺性 不完全开发性 市场的不充分性 房地产市场投机的可能性 三：房地产市场的分类 房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。 房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。 4、物业的含义： 所谓物业，是指：有价值和使用价值的房屋，附属设施以及相关场地，如整个小区或单体的房屋，包括高层与多层住宅楼、综合大楼、写字楼、商业大厦、旅游宾馆、标准工业厂房、仓库等。 5、什么是物业管理： 物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。物业管理经营者受物业主的委托，按照有关法律和规定，行使管理权。物业管理的内涵主要有：执行日常管理工作（如保安、公共场所的清洁工作，公共设施的正常运转和其他服务），负责整个物业的保养和维修，以经济手段管理物业；担任业主的代理人，保障业主的利益。 6、居住建筑分类： 7、建筑面积的计算： 建筑面积：指建筑物各层展开面积、以及外围水平投影面积之总和。 建筑面积包括：使用面积（净面积）、辅助面积（公摊面积）和结构面积（墙体面积）。 使用面积：指建筑物各层平面中可直接为生产或生活使用的净面积总和，在民用建筑中，居室净面积为居住面积。 居住面积指标=居住面积/建筑面积*100% 辅助面积指建筑物各层平面中辅助生产或生活所占的净面积总和，如楼梯走道等。 辅助面积指标=辅助面积/建筑面积*100% 使用面积与辅助面积之和称有效面积 结构面积：系指建筑物各层平面布置中的墙体、柱等结构所占的面积的总和（不包括抹灰厚度所占的面积）。 与规划有关的概念 附：1、建筑密度（%）=建筑底层占地面积/建筑用地面积 2、建筑面积密度=建筑总面积/建筑用地面积（容积率） 3、进深：长（从门到墙的距离） 4、开间：宽（与进深垂直的距离） 5、层高：两层楼板中轴线的距离 6、套内建筑面积：指使用面积加墙体面积 7、使用率：使用面积/建筑面积，即得房率 8、绿化率：绿化面积/占地面积 9、阳台面积如何计算 全封闭的全算面积 半封闭的算一半 平台不算面积 10、阁楼面积如何计算 超过两米二以上计算面积 地下室等同 11、楼距：楼与楼之间的距离 12、三通一平： 水通、电通、路通 土地平整 13、七通一平： 上水通、下水通、煤气通、暖气通、电通、路通、信息通 、土地平整 14、五证两书 规划局的《建设工程规划许可证》 国土局的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》 建委的《建设工程开工建设许可证》 房地局的《商品房销售预售许可证》 《商品住宅质量保证书》《住宅使用说明书》 四、影响房产价格的因素： 1.房屋的价格(理论价格，它是确定房屋价格的依据与基础，但它还不是实际的价格) 2.房屋的结构、质量、功能、新旧程度 3.房屋层数和朝向 4.环境因素(地理位置、交通、商业娱乐、网点等) 5.房屋的供需状况 6.政策因素 7.土地价格的变动 五、获得土地使用权方式： a.招标、拍卖(开发商获取土地主要方式)六类用地（商业、