华美大厦策划果方案.doc

经营定位篇 2 一、项目分析 2 （一）地理位置 2 （二）项目现状 2 （三）项目SWOT分析 2 二、项目经营选项分析 7 三、项目定位 11 招商篇 13 一、招商范围 13 二、招商区域 13 三、招商条件 13 四、招商原则 14 五、招商策略 14 六、招商运作流程： 15 七、招商目标及总体计划 18 八、招商准备相关工作 18 管理篇 19 一、商业管理宗旨 19 二、经营管理方面 19 三、经营服务方面 21 四、项目管理结构 22 五、人员配置 23 广告宣传篇 24 一、广告目标 24 二、广告宣传受众 24 三、广告媒介选择 24 四、广告方案 25 五、形象包装方案 26 六、活动策划（略） 26 项目策划、招商运作具体时间及工作内容 27 经营定位篇 一、项目分析 （一）地理位置 华美大厦位于著名商圈—华强北商圈的振兴路上，万佳百货华强店东侧，项目南为金茂礼都，在与金茂礼都之间有一片广场（约2000平方米）、北为单向行驶（东西向）的振兴路，东为四号路，西为万佳百货。 （二）项目现状 华美大厦原为一幢多层的工业厂房，随着华强北商业区的形成而改变，一、二楼（即一层夹层）也随之改为商铺使用，项目的经营多年来也经历了多次的改变，从中阁音像城到博恩凯音像再到美媚城。项目从2004年11月美媚城停业后至今一直空置。目前一楼大部分也经出租，商户中有麦当劳、千色店等较具实力的品牌商户，也有临时出租经营音像的商户。项目外立面均陈旧，二楼商场内由美媚城装修过，把它分割成小面积独立商铺（面积多在6-10㎡）。项目南面的广场已经铺设广场砖，金茂礼都一、二层商业裙楼一直空置，广场把华美大厦与金茂礼都连成一片。 （三）项目SWOT分析 3.1总表 优势分析（S） ⑴区位优势 ⑵项目可塑性强 ⑶人气优势 ⑷配套优势 ⑸自有物业的 劣势分析（W） ⑴项目规模较小 ⑵所在路段交通环境差 ⑶项目形象较差 ⑷地段 机会分析（O） ⑴华强北商圈 ⑵细分经营市场，进行独特的市场定位 威胁分析（T） ⑴华强北商业区的经营全面 ⑵华强北商业大型新项目启动，对本项目有直接威胁 ⑶项目以往经营的不成功留下的暗影 3.2优势分析（S） ⑴区位优势 项目地处华强北商业区，为深圳的首席商业区，是全国有名的商业区之一，是本市商贾云集、商机最深厚的地方，华强北的电子专业市场是全国的电子产品批发、交易中心，吸引全国各地的客户。并且华强北是全国商业业态最全面的商业区，几乎所有的商业业态都已经进驻华强北商圈。本项目所在区位极具发展潜力的。 优势应用： 华强北作为深圳商业的制高点，是项目推广宣传的最有利之处，是项目推广的重点之一。 ⑵项目可塑性强 华美大厦单层约2200㎡，规模不大，但还可向上发展，整合3、4、5层，进一步还可以与南面的金茂礼都连成一起，作为一个整体商业项目推广，项目规模近二万㎡，从而使项目达到一定的规模。而与南面的金茂礼都之间的广场则成为室内广场，如此规模的室内广场是产品推广、发布的最佳场所 优势应用： 整合项目可利用的一切有利的资源，使项目更具竞争力，投入资金改造，充分发挥项目的潜力。 ⑶人气优势 华强北每日近百万的人流量，为本项目带来极大的人气与人流 优势应用： 人流、人气是今后经营的最大支持，大量的人流能提供给目标客户信心的保证。 ⑷自有物业的优势 商业诈骗时有发生，并且在本项目也曾发生过。公司已经把物业买下，以自有物业招商，自有物业是对供应商的最直接的信心保证（不管是招商经营还是自营均是）。 优势应用： 利用自有物业作为项目推广的宣传卖点之一，树立客户对项目的信心。 3.3劣势分析（W） ⑴项目规模较小 目前项目一楼大部分以街铺形式出租，剩下为内部不利经营部分两层总共可出租面积约3500平方米，单层面积仅2200㎡，规模过小不利于项目的推广。 应对措施 由于项目有拓展空间，向上、向南可扩大项目经营规模 ⑵所在路段交通环境差 项目紧靠的振兴路为单行线，只能从东向西走，由于道路是多年前规划建设的，当初只是工业区的内部道路，道路较窄，通行能力小，华强北由于人流、车流大，是深圳交通状况较差的区域，目前政府对华强北报交通整治已收到一定的效果。 ⑶项目形象较差 由于是多年前建设的楼宇，并且楼上为办公及厂房用，外立面已经陈旧，甚至有部分外墙已经开始脱落，项目外观杂乱形象较差。 应对措施： 对项目投入资金进行整治装修。 ⑷地段 项目虽处于华强商业区范围，但却是商业区的边缘位置，相对于华强北商业区其他物业相比，地段处于劣势。 3.4机会分析（O） ⑴华强北商圈 华强北商圈巨大的人量，每年数百亿的市场销售份额，经营任何产品均有成功的可能，华强北在全国的影响力近年越来越大，市场销售额近年飞速上升，是商业经营的金矿，是产品走向全