有机超市评估不报告.docxVIP

有机超市评估报告一、项目概况项目名称：有机食品超市项目地址：拟定项目背景：集团公司通过考察有机食品后，决定进入有机食品行业，先期进行有机食品流通领域。进行有机食品的代理与销售。从而进一步发展集团的有机食品事业。项目内容：项目总投资为427万，其中建设投资227万，流动资金200万。营业面积为600平方米的有机食品卖场。二、项目市场分析评估总结：市场价格：目前有机食品的价格普遍比市场的一般食品价格高，这样食品的销售量就就会受到一定的制约。因此，有必要采取一定的营销策略来打开市场。群众接受度与行业发展度：因有机食品的生产条件认证严格。产量相对比较少，一般群众很少接触到。因此，有必要采取一定的宣传推广，逐渐培育这个市场。有机食品市场目前还处于市场初步发展阶段，整个市场的消费还未完全打开，还需要经历一定的市场开发阶段。一般在行业培育阶段，企业的费用支出和效益不成正比。在我们评估整个市场的时候，报以谨慎态度，尽量降低投资风险。随着人民生活水平的提高，食品安全问题也逐渐受到人们重视。有机食品市场也会不断扩大。消费人群：有机食品的价格普遍偏高，因此，消费的人群要具备一定的消费能力。本项目应该着重分析南宁一些高收入人群的消费习惯与爱好。三、项目建设条件1、项目的场地选择本项目属于超市，属于商品流通行业。一般商品流通行业的盈利保障特征在于项目所在地址的人流量以及辐射周围的人群消费能力。因公司的有机食品超市商业定位与高端消费人群，因此，地址选择上应该在高端与人流量较大的商业地段。目前地址尚未在计划书中介绍。2、经营管理推广分析本项目经营方式选择以团购、网销和零售三种。基本上包含了新型与传统的销售渠道。管理上实行统一管理与协助经营的模式，容易形成统一的行业品牌。在招商政策中，对于向进驻商家收取零售价30%的营业抽成的方式，容易造成进驻商家没有利润空间。进而亏损而导致招商不顺。按照一般商超的抽成比例，应该设置在10%－15%左右比较合适。这样商家扣除自己的人员费用等成本后也能保持一定利润空间。在招商目标上，两个月内实现93.6%的招商目标，整个数据是否通过计算得出？四、投资估算评价1、投资估算根据项目商业计划书估算，本项目总投资费用为227万元，流动资金估算为200万元。经过估算，本项目应总投资为427万。其中227万为建设投资资金。流动资金为200万。序 号项 目估算价值占建设投资比例(%)1固定资产费用129万56.82%2无形资产费用0万3其他资产费用98万43.18合 计227万100.002、财务收益与费用评价2.1总成本支出评价：本项目固定成本摊销：项目去除租金外的支出为129万+39万＝168万，采取直线法计提，5年摊销完毕，则每年摊销33.6万租金：每年场地租金支出为108万（按照150元/平方米计算），仓库租金为12万（按照30元/平方米计算）人员成本：按照30人月工资2000元计算。总经理1万计算。每年84万。水电支出每年36万推广促销每年72万固定成本：33.6+108+12＝153.6万；变动成本：84+36+72＝192万。总支出：345.6万2.2营业收入评价按照商业计划书估算。本超市利润率达到60%。这有点不符合商超行业利润水平。据了解，上市公司超市类的人人乐超市2011年年报公布整体毛利率为20.27%，华联综超2011年整体毛利率为20.47%；永辉超市2011年整体毛利19.25%；三江购物2011年整体毛利18.58%。整体上估算不太合理。3、营业税金及附加本项目应交税金为营业税。暂时按照营业额5%估算纳税。考虑其他税费综合税费应该为5.5%。五、不确定分析盈亏平衡分析本项目固定成本支出为153.6万，可变动成本为192万，参考上市公司超市类整体毛利率结合有机食品特点以30%计算。以年营业额为计算的盈亏平衡为1152万元。项目月盈亏平衡为96万元。六、问题与建议本项目符合公司发展的思路，在项目的经济效益评估上，项目的营收有待仔细考证。本项目的风险点在于未来市场营收的不确定性，以及营销费用增长的不确定性。从盈亏平衡分析看，可变成本中的推广促销占比比较大。达到可变成本的37.5%，未来要是市场推广效果不佳，持续增加的营销成本会使得项目的收益率不断降低。建议对项目的营收进一步仔细调查，针对性的调研一些企业客户，利用礼品卡打开高端礼品市场。下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！小故事1、《扁鹊的医术》　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢?　扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。　文王再问：“那么为什么你最出名呢?　扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只