财富的巨人果纳税的侏儒.docVIP

财富的巨人纳税的侏儒 ——揭开房地产商一夜暴富留下税收黑洞 近几年由于国内房价持续上涨，房地产业已位居国十大暴利行业之首，据某市物价局公布该市商品房的社会平均成本，该市开发商的利润率平均约为50％，最低的约20％，最高的超过90％，房地产业已成为国民经济诸行业中崛起速度最快产生亿万富翁最多的暴利行业，我们从公开的财富年榜上看每每不乏房地产企业的老总，可是在纳税上，房地产企业却是纳税的“侏儒”，而且一年比一年“矮”，拿中国纳税500强排行榜就不难发现，房地产企业无缘纳税榜，恰恰相反在税务局公布的纳税人欠税名册中却有房地产企业，而且这些企业占了欠税总额的五成以上。这样的排次显然与人们印象中的房地产的火爆场景、房地产大佬的形象是不相配的，可见地产企业的财富与纳税及不相称。从我们进行的房地产企业专项检查情况看，这些企业往往采取少结转收入、收入不入帐、不按期结算项目成本、多计成本费用和利用关联关系转移利润等手段，达到迟缴、少缴、甚至不缴税收的目的，本文试图房通过剖析几个地产企业偷税漏税的“黑招”，提出加强征收管理，加强税务检查等措施来遏止房地产企业偷税漏税。 　　一、涉案纳税人的基本情况。 A公司于2002年5月注册，主要从事房地产开发、销售，营业税按预售收入的5%征收。A公司2002年10月受让一块土地，总面积为106137.06平方米，地价总，A公司在该地块上开发的楼盘，该项目于2003年6月取得预售许可证，A公司在2005年5月与上海B公司签署房屋代理销售协议，同年6月改由上海C限公司代理销售，房屋销售发票由A公司开具，销售方式采用超底价限额分成的包销方式，超底价限额分成的部分，全部作为支付给C公司的销售代理费用在“销售费用”中列支，该项目到目前为止还没完工，该楼盘于2004年5月31日取得一期大产证，2005年11月29日取得二期大产证。2006年3月，税务稽查人员对该公司进行日常检查。A限公司营业税按预售收入的5%征收，城市建设维护税按营业税的5%征收，教育费附加按营业税的3%征收，河道工程修建维护管理费按营业税的1%征收。 从取得的A公司资产负责表和损益表中有关数据计算分析，该公司预售收入没有少缴或漏缴营业税及附加，A公司营业税和土地增值税等方面申报缴纳的情况况基本正常，A公司2003年至2005年各度该公司主要财务会计和税收数据如下： 年度 经营收入 经营成本 销售费用 利润总额 已缴企业 经营成本 销售费用率 企业所得税 所得税 率 税负率 2003年0000 4067566.0000 2006863.00 81.60% 0.48% 2.41% 2004年 152989457.00 152989457.0000 283693.00 120848.00 81.16% 11.55% 0.08% 2005年000000 5442164.00 1722825.00 72.74% 12.85% 2.02% 合计 321805376.00 306467467.000000 3850536.00 95.23% 10.16% 1.19% 从以上数据分析不难看出A公司销售费用率逐年呈上升趋势，从2003年的0.48 %上升到2005年的12.85%，而企业所得税负率逐年下降从2003年的2.41 %下降到2005年的2.02%，2004年度企业所得税负率明显低2004于其余年度，只有0.08%，经营成本率与2003年和2004年经营成本率明显大于2005年的经营成本率，根据掌握的与房地产相关的税收政策，和房地产行业普通存在的问题，主要在开发成本和期间费用方面的情况，A 公司在企业所得税方面可能存在问题，而企业所得税方面存在问题的主要会计科目在销售费用、经营成本和开发成本之中，因此，拟定初步的检查方案、方向和方法，我们从销售的计算方法、支付方式和原始凭证的取得，以及开发成本的分摊结转方法方面着手，开展了深入仔细的检查，检查其真实性和合法性。 二、基本案情及主要作案手段和我们采用的检查方法。 接案后，我们着手从CITAS中查阅了该公司的纳税基本情况，以及从征管税务所提供的情况，然后熟悉与房地产相关的税收政策，从掌握的资产负责表和损益表中有关数据计算分析，该公司预售收入没有少缴或漏缴营业税及附加，根据已经掌握的房地产行业普通存在的问题，主要在开发成本和期间费用方面的情况，拟定初步的检查方案、方向和方法，主要从其主营业务成本和开发成本入手，检查其真实性和合法性。 在对该公司的