商业地产代理到机构模式分析1210326584.docxVIP

商业地产代理机构模式分析商业地产代理机构模式一：咨询顾问策划模式盈利模式：收取服务费典型企业：中原、凌峻…… 即凭借自身的资源代理下来商业地产开发商的项目，并为之进行项目规划、定位、策划、招商服务。这类代理企业居多，而它们所做的几乎都是商业地产开发过程中的前期工作，这样对于代理机构没什么劣势，可是对于发展商确不是什么好的模式。通常一个项目代理机构在定位、策划阶段不会再发展商项目现场办公，这个阶段后进入招商阶段代理机构会在派驻约3-5人左右组成团队进入现场。到这里几乎是商业地产代理和服务的一个结点，好的则继续做下去，可大多数代理机构此时和发展商会由于种种原因“离婚”！ 此类机构沿海城市和南方居多。大多是以前从事住宅代理公司转型后进入，对于商业地产开发商的帮助不大，反而害处却是很大的。因为前期的服务费靠的是脑力+忽悠能力，大都是纸面上的东西，没有真正走到市场中去，是否经得起市场和项目的锻炼还不知道呢，可是，发展商却为此而付出了他该负担的那些所谓的“服务费”，退不回来了%……商业地产代理机构模式二：品牌和管理输出模式盈利模式：收取品牌输出费和管理服务费典型企业：铜锣湾、燕莎、中兴…… 即凭借品牌和供应商资源协助商业地产开发商进行项目规划定位、策划招商和运营管理。通常一个新开店中.代理机构会在前期派驻约5人左右组成的管理团队.在新店进入运营轨道一年后管理团队将会撤出。这种模式资金投入少，不拖泥带水，几乎没有风险。商业地产代理机构模式三：整体包租业务模式(即所谓“二房东”)盈利模式：利用品牌价值赚取租赁差价典型企业：铜锣湾、家乐福、北华联…… 即从地产商手中将物业整体承租下来.然后再转租给各家商户。由于地产开发商希望借助知名代理机构的品牌名气和知名度.把开发物业及周围商圈的商业价值炒作提升起来.通常承诺给二房东（大卖场/主力店也是这种模式）的租金和配套条件非常优惠.而二房东则可收取丰厚的租金差价和商场管理费用，运作良好的情况下，自家使用物业几乎是白用或略有盈余。商业地产代理机构模式四：全程管理顾问模式 盈利模式：昂贵的服务费和管理费典型企业：新加坡超群、华夏柏欣…… 即从地产商开发物业的前期就进入，协助发展商做项目的全程策划、市场调研、数据汇总、规划定位、招商策划与实施、开业策划与实施和开业后的管理运营，还有就是负责发展商的融资难题，在发展商资金出现危机或问题时，代理机构将解决这个难题才是重要的，这个环节协助不可以。这可是国内目前和将来最紧缺的“宝贝”，少之又少的啊……针对甲方提出前一版运营合同所涵盖的工作内容不全的问题，根据我的理解做了如下几个方面做了补充：运营目标 （希望在此拔高项目定位，体现运营公司价值）运营模式 运营工作内容3.1 招商管理 （甲方重点提到运营和招商是一家，我对此的理解是招商应该由运营统一管理）3.2 营业管理 （甲方重点提到对外关系的协调）3.3 经营管理 （这个条款要分别对应具体的经营方案）3.4 物业管理 （甲方今天重点提高绿化的问题，不知道物业合同中是否有涵盖）3.5 营销推广 （重点加入园区形象及氛围包装，甲方重点提到建筑小品）4、 决策及管理流程运营组织架构及各部门职能5收费与支付下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！小故事1、《扁鹊的医术》　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢?　扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。　文王再问：“那么为什么你最出名呢?　扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只 能治轻微的小病，所以他的名气只及本乡里。而我是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管放血、在皮肤上敷药等大手术，所以以为我的医术高明， 名气因此响遍全国。　大道理：事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。　小故事2、危险的森林里　一个人在森林中漫游时，突然遇见了一只饥饿的老虎，老虎大吼一声就扑了上来。他立刻用最快的速度逃开，但是老虎紧追不舍，他一直跑一直跑，最后被老虎逼到了断崖边。　站在悬崖边上，他想：“与其被老虎捉到，活活被咬死，还不如跳入悬崖，说不定还有一线生机。”　他纵身跳入悬崖，非常幸运地卡在一棵树上。那是长在断崖边的梅树，树上结满了梅子。　正在庆幸之时，他听到断崖深处传来巨大的吼声，往崖底望去，原来有一只凶猛的狮子正抬头看着他，狮子的声音使他心颤，但转念一想：“狮子与老虎是相同的猛兽，被什么吃掉，都是一样的。”　刚一放下心，又听见了一阵声音，仔细一看，两只老鼠正用力地咬着梅树的树干。他先是一阵惊慌，立刻又放心了，他想：“被老鼠咬断树干跌死，总比被狮子咬死好。”　情绪平复下来后，他看到梅子长得正好，就采了一些吃起来。他觉