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商业地产 招商计划书 （一） 项目SWOT分析篇 经双方确定合作关系后，我公司对本区域市场调查研究后，在以后的定位报告中详细阐述。 一、项目优势（S） 二、项目劣势（W） 三、项目机会（O） 四、项目威胁（T） 五、项目关键不利因素及应对策略 项目定位篇 一、项目总体定位 项目总体定位是项目的运作方向，系统性的进行市场调查后，根据科学测算和我公司积累的丰富经验及商业资源得出项目总体定位，之后的所有运作思路都根据总体定位来研究和制定。 二、形象定位 概念是整个项目的灵魂，体现了项目的气质，当人们一看到它时就将了解到它所蕴涵的价值及诉求的目标。 三、功能定位 确定项目商业展示的主要功能 四、档次定位 确定项目档次、品位 ※五、 业态定位 1、本项目业态定位理念 对宽泛的市场对象进行细分，在明确相应的目标市场的基础上，创造需求、并引导需求，从而有针对性的进行业态的整体规划，最大限度的提升商业物业的价值。 2、业态规划的原则 ⑴ 有利于商家互补性的原则 ⑵ 有利于商家共荣性的原则 ⑶ 有利于商家竞争性的原则 ⑷ 有利于物业可持续性发展的原则 ⑸ 有利于物业升级的原则 ⑹ 预留新业态的原则 ⑺ 有利于降低工程费用的原则 ⑻ 有利于资产增值的原则 ⑼ 有利于降低公摊率的原则 3、业态规划建议 根据定位原则进行规划。 招商运作篇 一、招商目标 运作4个月以内使招商率达到90%以上，形成旺场的局面