万科房地产最客户抗性说辞.docVIP

精彩的销售说辞 统一说辞的注意事项： 关于客户的抗性不可极力回避或否认； 沟通方式以平和接受，婉转表达，清晰引导出项目价值点； 使客户增强对项目价值点的认同感，而忽略对项目抗性的关注度； 说辞主要为了统一思路，可以进行适当个性发挥； 贡献人 客户抗性 我们的沟通说辞 地段位置 1、位置较偏，靠近万江和老厂房，片区档次不高。 带客户到地图位置，向客户讲解； 片区位置：位于三区的交界，综合距离最近，出入繁华；地理位置属于真正的老城区中央地段，这样的中心位置，是不可替代的，莞城区也将延续东莞城区的政治、文化、经济中心地位。 片区改造情况：东莞市政府未来定位2轴、2带的发展结构，运河沿线将打造成为生活方便新型居住区的典范；另，将运河两岸建设成为极具特色的休闲商业街、营造现代整洁的街道景观。 2、周边环境配套不理想。 周边配套规划：运河东1号地块是经过万科深入的调查和研究才取得的，未来片区周边独享城区配套资源，应有尽有，举步皆繁华； 举例：根据市政府的规划及现有配套显示，周边建设小学、莞城三中、超市食街、莞城人民医院、东莞电影院、书店、市级绿地等都将会在项目附近； 3、运河好臭，治理没有效果。 运河治理工程：政府于2002年开始对运河进行治理，清河床、疏淤泥、修河堤、建水质净化厂及相关清淤工作也在开展过程中；而运河东1号，24万平米城中大院，将会成为一幅诗意的生活画卷； 现在的效果：随着政府加强对运河进行治理，运河的情况已经逐渐改善，市环保局今年继续加大力度加强治理，预计在2007年将运河五项水质指标整治达标。 未来发展：之前的东莞向东发展，充分利用了山景资源，现在将向西发展，展现水景资源的时候即将到来； 交通 4、单行线对出入会有影响。 城市交通发展趋势：双向单行是城市交通发展的必然趋势，为缓解城市交通压力，旧路改造势在必行；未来运河东、西路沿线将会率先进行单行线的改造。 顺畅安静：单行线使道路的交通更加通畅，减少交通事故；同时由于运河与路边树木的隔离，这样还能保障路边花园社区环境安静，降低噪音，适宜居住；另，在向北行驶的可园南路和向南行驶的建设路均可绕行，使运河仅相当于公路中间的绿化隔离带。 举例：深圳罗湖区人民南路的改造等。 社区周边环境 5、周边未形成大型居住组团，环境还需改造，现在较杂乱 未来规划：沿河发展带定位于文化居住风格，项目周边除相应的生活配套之外，更有诸多发展商参与建设的居住社区；将来，项目周边环境将会形成一个新型大规模居住组团，充满东莞特色风貌及人文气息； 万科物业管理保障：万科物业金牌物业管理，品牌发展商带来的质量稳定和实力保证。 6、农民房带来安全的隐患。 周边实际环境：豪岗新村和圳头住宅小区与项目会有地势高差，这样形成一个天然的屏障； 未来规划：而且在规划中，项目周边的本地自建房将会拆迁，改建成为交通干道，除了减少给环境带来的影响，更提升了项目的可达性； 万科物业管理保障：万科物业金牌物业管理，品牌发展商带来的质量稳定和实力保证。 7、加油站的影响！ 实际位置：加油站位于我们项目的西南角，与项目有一段比较远的距离，业主大多有车，加油站也会方便业主； 未来规划：同时政府对加油站的设置也有进一步规划。 价格 8、万科产品价格都较高，担心超出客户对产品和地段的心理预期 详细分析产品：引导客户关注项目产品本身，详细分析产品的优势和卖点，提高客户对产品的认可程度，进而提高客户的心理价位； 竞争对比：给客户对比其他楼盘，让客户充分了解到我们项目产品的细节，给客户带来的切身利益； 保值增值：品牌产品，代表的是质量稳定、持续保值；例举万科住宅小区升值发展案例。 项目配套 9、一期商业对后期住宅造成噪音、油烟、环境、人流的影响。 硬件设置：首先项目从开始就定位为餐饮、娱乐、休闲，所以商铺的硬件配套是按照餐饮业态所需来规划和制作；另外，项目预留了油烟二次净化系统，加强净化处理； 档次保障：中高档次、极具特色的商业街规划，使整个商业街的商家档次、顾客消费层次得到提升；另外，一期商业街增加了社区的配套，保证消费的方便性，更利于带旺人气、拉升后期住宅价值。 万科物业管理保障：一期的商业街和后期的住宅区有地势高差，这样就形成了天然的屏障，，而且住宅是全封闭管理，商业街区也是万科物业统一管理，这样消除了人流对小区环境的影响。 10、配套较少，泛会所无法满足太多需求。 泛会所概念：泛会所是指在住宅楼下面的架空层，或小区的花园建一些运动场所，或者棋牌室、游戏室、儿童学习中心等一些适合于小区业主休闲娱乐的场所。这种概念源自国外，是一种自由共享，而且非常时尚的社区模式。 其余配套：小区的幼儿园；在项目附近，也有规划中的市政幼儿园和小学。 一期商业配套：能够满足小区业主的日常生活需要，提高了居住的便利