西安写字楼市场调查报告教程.ppt

各区域土地分析 2011年，西安市出让的土地主要集中于城北、城南、城东区域。2011年，从成交面积来看，西安市成交的土地主要集中长安区、城东、城北。 市场小结 房地产市场稳步上涨，土地供应成交放量。 区域和板块的利好，促使主要供应及成交集中在城东及城南板块。 住宅为主力供应，成交量略微减少但价格上涨，刚性需求依然旺盛。 商业地产受政策影响，需求开始放量。 城市概况 西安房地产市场环境分析 西安土地市场环境分析 西安写字楼市场分析 项目周边写字楼市场分析 总体市场分析 从09年开始，西安市写字楼进入销售上升时期。西安国际化大都市定位吸引越来越多的外阜企业进入投资助推写字楼市场呈现快速发展。 2011年西安写字楼施工面积和竣工面积保持持续增长的趋势。 “限购”政策的影响使投资者纷纷将目光投向写字楼市场。致使2011年西安市写字楼供需情况双双保持上涨态势。 价格水平分析 西安市写字楼价格近年一直稳定上涨，“限购令”的出台，住宅市场“限购”节流的投资资金进入写字楼市场，促使写字楼市场加速量价齐升。 近年来写字楼物业和住宅成交均价呈现基本持平态势，保持着持续小幅上涨。 2011全年写字楼物业均价平均为9497元/平米。 其中，城南和高新板块价格已接近城中价格。 写字楼分布 西安市写字楼分布不平衡，多集中于城市主轴沿线。城中、城北、西高新三区囊括了全市95%的写字楼。物业类型鱼龙混杂，需要更近一步优化。 目前西安市写字楼主要集中在四大区域：城中、城南、城北、西高新。 城中：城中区有西安市传统意义上的商业集中区，写字楼密集程度相对较高。 城南：城南南二环区域集中大量的商务楼，是西安市传统的商务区域。 城北：政府北迁及地铁2号线的影响聚集了部分商务楼。 高新：受政策及规划的利好影响，区域内集中了大量高品质的写字楼。 典型区域分析 显著特征 区域优势 区域劣势 产品形态 售价区间 入住率 市场存量 月均消化量 去化时间 城南 商业区 浓厚的商业氛围和便利的交通 租售金额较高，不利于小型企业租售。 综合体、写字楼 8000-19000 90% 279274.79 10178.81 27.44 城北 市政府新迁地 临近政府办公区 新兴区域还需成熟，配套设施不完善 商住为主 7000-9000 83% 201523.17 8898.34 22.65 高新 政策引导，需求量大 经济发展活跃，渐成CBD。 同类型产品多，竞争压力大。 写字楼、综合体 7000-11000 95% 702607.08 28384.56 24.76 西安市写字楼市场已经步入多元化阶段，并从城市中心开始向外延伸。高新、城北、城南是西安写字楼发展的新领地。城南凭借区位和商业氛围优势正步入写字楼市场快速上升的通道。城北依托经济开发区政策，成为最有潜力的商务办公区域。高新办公市场持续主导全市，中央商务区核心作用初具规模。 小结 　　　 写字楼分布不均，由此导致局部竞争激烈，其他写字楼市场低迷的局面。 商务楼逐渐走向专业化、规范化，物业服务水准日渐提高，配套设施日渐齐全。 　 投资型需求日益增长，尤其在热点区域内，投资型办公物业成热点产品。 城市概况 西安房地产市场环境分析 西安土地市场环境分析 西安写字楼市场分析 项目周边写字楼市场分析 项目周边写字楼市场研判 项目周边在售写字楼项目大多位于绕城高速东西路和城市中轴附近，渐趋向南三环外发展。地铁2号线和4号线的开通，将推动长安区写字楼市场的发展速度。由此可见，西安市中轴线长安沿线将是写字楼下一个重点发展板块。 地铁线路 价格水平分析 项目名称 曲江国际大厦 银座花园 金都国际大厦 佳和中心 曲江谛杰国际 项目地址 雁塔南路 雁展路与翠华路十字以南200米 西安市雁塔中路33号 西安市翠华路与会展东路交汇处 曲江雁塔南路与雁南五路交汇处 建筑类别 高层 高层 高层 高层 高层 物业类型 写字楼 综合体 商铺、写字楼 商铺、写字楼 写字楼 开发商 西安曲江荣华置业有限公司 曲江国际会展投资控股有限公司 西安金都工艺美术集团 陕西天和佳置业投资有限公司 陕西谛杰置业有限责任公司 占地面积 4360㎡ 16666㎡ 5554㎡ 8666㎡ 4100㎡ 总建筑面积 39895㎡ 75000㎡ 48124㎡ 102429㎡ 36230㎡ 容积率 8.3 4.5 7.3 10.5 7.77 装修标准 毛坯 精装 精装 精装 毛坯 开盘时间 预计2012上半年 暂定2012上半年 2011.01.22 未定 未定 均价 未定 12000/㎡ 14800/㎡ 11000/㎡起 12500/㎡ 销售状况 待售 待售 一次