产业地产2010江苏软件园吉山基地项目开发模式第一阶段主报告153p.ppt

为吉山基地制定符合区域开发目标和成长规律的适宜开发模式与一二级联动方案 谨呈：江苏软件园开发建设有限公司 江苏软件园开发建设公司致力于将吉山基地打造成产居结合的新一代软件产业社区 并提出诸多开发品质要求 世联项目组将为规划面积6平方公里的吉山基地制定切实可行的区域开发模式与其中2435亩经营性用地的土地运营策略 迄今为止，世联项目组已初步完成第一阶段的项目研究工作 项目组在五个已确定的背景条件下展开工作 过程中，通过关键结点的电话会议和定期邮件沟通与吉山策划团队紧密协同 研究结论基于全面且深入的实地调研与分析 吉山基地在一级、二级层面已展开实施，项目研究已聚焦于以下问题 世联有针对性定制了本项目研究的技术路线 以产业园立项、由企业运作的背景决定了本项目将涉及多方利益主体，各主体均有其各自的目标诉求 统筹、兼顾多方利益主体目标，实现多方共赢，是保障项目成功开发的必要前提 因此，传统的“单维配套”的产业园开发模式… …以及现今的“以房养业”的产业园开发模式，都不能实现吉山基地发展的统筹目标 吉山基地的产业发展与经营性用地开发必须实现功能协同、联动增值… …且在总体统筹的原则下，分阶段的对各方利益主体目标有所侧重，方能实现多方共赢和项目的成功推进 世联案例研究表明，产业发展会对园区经营性用地的发展产生直接影响，包括投资、产值、产业业态、产业附加值等方面 不同产业发展情况下，经营性用地的发展情况呈现不同效果，包括价值和业态两方面 不同产业发展情况下，经营性用地的发展情况呈现不同效果，包括价值和业态两方面 投资方面，区域运作前期的基础性投资对区域发展和土地增值效果明显好于直接的产业投资 松山湖：前期投资产业性投资和基础性投资并重，通过高标准的市政基础设施和独一无二的环境打造，塑造了区域的高价值； 苏州工业园：高水准的规划设计和实施，打造了园区高标准的市政基础设施和优美环境，实现了较高的区域价值。 重庆九龙园：A、B区投入方向以产业为主，忽视区域整体价值的打造和运作，经营性用地市场实现价值低。 世联观点：软件产业发展对经营性用地的推动效应源于产业人群的集聚及其需求，产业人群是影响经营性用地开发方向的关键因素 软件行业从业者虽具有较高学历，但整体年龄结构年轻化 收入普遍属中等偏上水平，但由于工作年限较短，财富积累有限 早期置业、消费能力有限且需求不大，对区域经营性用地开发推动存在明显的滞后性 南京本地软件园区置业客户主体并不来源于园区产业群体 案例研究同时表明园区产业人口后期显现，但仍不占主流 置业关注生活配套、交通及居住环境，并非局限于园区内或园区附近 关键结论 打造成功的软件园区产业效能需要具备五大关键要素 国内成功的产业园区研究 上海张江高科技园区 苏州工业园 东莞松山湖 中关村科技园区…… 对标分析之后，吉山基地当前存在一定的差距，短期内无法实现产业功能的跨越式突破 而且在长三角区域，上海、无锡和苏州等城市的软件产业发展势头良好，增速快，竞争强，形成较强的区外竞争 在打造“中国软件名城”的思路指导下，南京市已成立多个软件园区和软件产业基地 各园区定位趋同，且均已先于吉山起步 雨花软件园与吉山基地形成显著竞争，占据先发优势 江宁开发区已形成布局分散的多个产业分区，未来产业发展仍有大量空间可用 江宁开发区的主导产业已经确定，软件产业作为八大特色产业之一，规模有限，尚未进入主导产业体系 核心结论：依托吉山软件产业发展为单一核心动力对吉山的价值促进将更为滞后 吉山基地的整体开发动力需要系统利用城市动力和产业动力 因此，吉山基地产业发展和经营性用地发展近期应适当割裂，中远期考虑较为紧密的交叉联动 前期独立运作的经营性用地会达到怎样的开发效果，必须先回答以下三大问题 吉山基地受制于区域陌生和公墓影响，开发商尚未建立较强的购买偏好度 存在取地意向的开发商普遍认同1.0容积率地块成为先期取地地块 现有条件下，楼面地价2000元/平米成为价格敏感线 根据以上条件，同时设定其他前提条件，对吉山基地的开发进行整体匡算 前期项目亏损14亿元，资金缺口约为4亿元，自身滚动开发面临较大风险 经测算，项目存在以下问题： 项目整体无法实现盈利，存在约7.1亿元的亏损； 前期的阶段性资金缺口巨大，项目在没有充足资金的保障下滚动开发面临较大风险 土地出让规模及配比不变，起始年经营性用地地价需提升至193万/亩左右方可弥补前期约4亿元资金缺口 但受可比成熟板块地价水平影响，本项目地价存在明显的价格天花板，起始年193万元/亩的地价很难实现 以目前市场可接受地价出让，项目前期需增加约825亩的经营性用地方可弥补前期10亿元资金缺口 不考虑征地指标限制，前期对土地的透支无法实现中后期的资金平衡与整个项目的合理盈利 因此，寻找合理的土地增值路径成为前期经