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点式布局： 优点：拉开了楼间距，避免对视，增强了私密性 缺点：公共空间零散 围合式布局： 优点：楼间距更大，避免对视，增强了私密性； 公共设施大，公共空间集中 缺点：环境嘈杂，吵闹 Architectural planning 第二部份 PART TWO 建筑规划 园林 1 ONE ? ? ? 园林： 在一定的地域运用工程技术和艺术手段，通过改造地形、种植树木花草、营造建筑和布置园路等途径创作而成的美的自然环境和游憩境域。 中国自然山水园； 意大利台地式别墅园； 法国宫廷式花园； 英国自然风致式园林； 泰式园林； 美式园林； 西班牙园林 中国自然山水园： 天人合一的理念，“虽由人作，宛自天开”。 以人工或半人工的自然山水为骨架，以植物材料为肌肤，运用隔景、障景、框景、透景等手法分隔组合空间，形成多样而统一的不同景点，强化人们精神思想和文化上的追求，形成写意山水园，达到诗情画意的境地，已成为中国传统园林的精髓。 泰式园林： 鲜明的东南亚特质，以及与自然的完美融合，以热带大型的棕榈树和攀藤植物效果最佳，以景观轴线的回转手法来组织空间，以充满佛教色彩的雕塑、小品为点缀，以东南亚特色亭廊空间为主体，并融入了柔美的草坪空间来表达人们对泰式田园的向往。 西班牙园林： 主要为伊斯兰风格，在规划上多采用直线，有主景观轴，轴线建为十字林荫路，交叉处设核心水池。多采用围合与组团，由厚实坚固的城堡式建筑围合而成庭院，庭园被墙环绕，被水道和喷泉切分，并种植了大量的常绿树篱和乔木。 建筑 2 two ? ? ? 建筑外立面：欧式 是指建筑物从主要观赏角可见的立面，其展现出来的形象和构成的方式。 直观 Contents 2.房地产三级市场 1.土地的重要性 3. 开发商与地 4.房地产规划 1 ＰＡＲＴ　O N E The importance of land 土地的重要性 著名房地产大亨李嘉诚先生曾说： “决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。” 土地的特性： 1.不可替代性（不可能完全相互替代） 2.面积的有限性（不能不断制造，不能增加总量） 3.位置的固定性 4.永续利用的相对性（在利用中维持土地的功能） 5.增值性，易受政策影响 好地段，意味着所处的区域环境好，另外就是便捷畅通的道路交通。 地 重要影响 因素 不同城市/地区的房价 2 ＰＡＲＴ　TWO The three types of real estate markets 房地产三级市场 一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 政府通过招拍挂（招标、拍卖、挂牌）的形式出让土地使用权，然后开发商来买，即一级市场是政府开发商 二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场 三级市场：购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。 二三级市场存在主要问题： 市场的相互分割与孤立，缺乏彼此的互动和联系，而对于像北京这类发展成熟的区域搞活三级市场却是根本之所在。 主要方法和途径是公房上市和住宅置换。 长期以来由于历史原因，存量住房的主要类别是公有住房。为促进二、三级市场的互动，需形成职工所购公房出售和公有住房差价交换这两种主导交易行为，以搞活房地产三级市场适应居民改善居住的需求。两级市场的联动。 3 ＰＡＲＴ　THREE Developers and ground 开发商与地 Pat to buy land 第一部份 PART ONE 拍地的要求 政府挂牌、招标、拍卖 开发商拥有一定的资金和经验 价高者得 The cost of land 第二部份 PART TWO 地的成本 地的成本 与 红线、占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、楼面地价、可售楼面地价 相关 红线： 一般是规划部门使用，盖房子在红线内，是不可逾越的界限。 用地红线：经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。 建筑红线：建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合。 道路红线：道路用地和两例建筑用地的分界线，红线