7.3-G01物业管理策划阶段工作程序.docVIP

深圳市万科物业管理有限公司程序文件 编号 VKWY7.3—G01 名称 物业管理策划阶段工作程序 版本 B/0 第1页共4页 编制 吴耀平 更改 蒋俊 审核 吴耀平 批准 吴全宏 生效期 2002年11月20日 1．目的 规范物业管理策划工作流程。 2．范围 适用于地产公司开发的新项目。 3．职责 部门/岗位 工作内容 总经理 负责统筹成立服务方案策划小组。 分管总经理助理 除后勤管理以外的前期介入工作，由片区分管总经理助理负责组织物业管理策划阶段的协调工作（包括与开发商协调、组织物业管理合同评审等工作） 职能部门 物业管理方案的制订，管理费标准测算，人员配置等 工程技术部 负责楼宇智能化设计、施工；有关设备设施配置、管线布置、施工质量等向地产公司提供建设性意见。负责有关设施设备配置工作与开发商沟通，并将前期介入相关信息及时知会该项目片区分管总经理助理。 4.方法和过程控制 4.1物业管理策划阶段包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、组建新项目物业管理处三个基本环节。 4.2前期介入按照项目开发周期分为介入的早期、中期、后期三个阶段。 4.2.1早期阶段：从进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。工程技术部负责： 根据规划设计图纸，对开发项目的规划设计如供电供水、污染处理、通讯网络、管线走向、配套设施等提出建设性意见.并保存相关记录。 深圳市万科物业管理有限公司程序文件 编号 VKWY7.3—G01 名称 物业管理策划阶段工作程序 版本 B/0 第2页共4页 编制 吴耀平 更改 蒋俊 审核 吴耀平 批准 吴全宏 生效期 2002年11月20日 4.2.2中期阶段：主体动工到入伙前六个月之间的介入活动,工程技术部负责: 4. 2.2.1专业技术人员参与了解项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程，站在物业管理角度提出建设性意见。 4. 2.2.2 从顾客使用功能角度,向地产公司建议完善相关配套设施、修正缺陷，如道路交通规划、出入口设置、围墙设置、配套生活设施的分布、安装等是否合理。 4. 2.2.3根据验收标准，从物业管理功能出发，对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题，及时向地产公司建议完善、修正。 4.2.3后期阶段：入伙前六个月到管理处成立之前的介入活动： 4.2.3.1工程技术部负责： 完善闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明等设施。 分批分期收集工程、配套设施设备资料，设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。 专业技术人员将工作情况记录在《——前期介入情况周记录表》上，作为重要资料保存。 4.2.3.2筹备小组负责：一般入伙前六个月成立筹备小组，监督协调工程技术部的前期介入工作，并负责： A．充分了解掌握房屋及配套设施状况，做好物业接管验收的各项准备工作。 B．了解地产销售承诺，如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的情况。 C。完善康体休闲文化设施、会所、管理用房等公用设施。 D．解地产销售承诺，如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的情况。 4.3编制物业管理服务方案 深圳市万科物业管理有限公司程序文件 编号 VKWY7.3—G01 名称 物业管理策划阶段工作程序 版本 B/0 第3页共4页 编制 吴耀平 更改 蒋俊 审核 吴耀平 批准 吴全宏 生效期 2002年11月20日 4.3.1了解物业周边人文环境、治安状况、供方环境、物业管理水平、收费标准及政策环境等基本情况 4.3.2了解物业设备状况、配套设施情况、办公用房配备等。 4.3.3充分了解地产项目定位和销售前期实施的顾客需求调查，如客户群体、服务需求及消费水平等。根据地产开发和销售进度，结合公司实际情况，进行物业管理方案的策划，并不断完善，在入伙前三个月完成物业管理服务方案的编制，内容包括： 4.3.3.1物业概况，包括：位置、占地面积、建筑面积、绿化面积、交付使用时间、户型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备、周边环境及市政配套等。 4.3.3.2顾客群特点及需求分析：针对顾客群体特征、个性特征和服务需求进行分析， 4.3.3.3物业管理服务模式包括：服务模式定位、释义。 4.3.3.4人员配置，包括架构、职责、人员培训计划等。 4.3.3.5物业管理整设计，包括管理承诺、管理目标、服务项目、管理标准、管理重点、管理措施。 4.3.3.6物业管理服务收费标准测算及对销售前测算的管理费标准评估资料。 4.3.3.7 由分管总经理助理组织的相关部门对物业管理服务方案评审记录。 4.3.4分期开发项目只需制定一期物业管理服务方案，以后各期有关人员配置、管理费标准、服务内容等变动情况报相关部门批准后执行，并作为原方案补