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《房地产市场营销实践》报告 专业：房地产经营与估价 班级：09级估价X班 学号姓名： XX 天津国土资源和房屋职业学院 2011年11月 目 录 一、项目背景介绍 3 二、目标客户的分类 5 三、销售准备 6 四、各销售阶段的策略 9 五、销售价格 12 六、销售方式 12 七、付款方式 12 八、物业服务 12 一 、项目背景介绍 1、“大地十二城清风园”地理位置图： 2、 项目简介： 大地12城四期项目是中北镇西部新城体量最大的项目，建筑面积100万平方米，占地面积为700000平方米是乐康集团在成功开发80万平方米原生态大盘水木天成后的又一力作。容积率为1.30，绿化率为45%，整个项目全部为西班牙风格，建筑形式丰富多样，给居住者带来的最大感受就是亲切自然、欢快丰富，身处其间能使人紧张的神经得到放松。整个中心景观轴线以音乐文学艺术为主题，以形态丰富的水景贯穿，中央的铺装以质地较硬朗大气的花岗岩水洗石为主，两侧以质地较软，踩上去很亲切的砖材铺地。景观中，随处可见特色的手抹景墙、抽象的灯具及石榴花型铁艺等细节处理，西班牙风格浓郁。 2.1、区域概况 中北镇坐落于天津市西青区，外环西半环从中穿过，使其与市区接壤；中北镇西与蜚声海外的杨柳青年画发源地、千年古镇杨柳青毗邻；目前，中北镇内村村公路相通，另有京杭大运河穿越镇内。得天独厚的地理位置促进了中北镇各项产业的发展。 中北镇素有"汽车城"的美誉，该镇利用这一优势，已发展成为天津重要的汽车配套生产基地。目前，中北镇已建设了七万平方米的工业园区，主要以汽车配套和电子信息为主，同时中北镇是远近闻名的"花卉之乡"，曹庄花卉市场已经成为集种植、加工、经营、培训、信息指导为一体的花卉基地。中北镇在努力发展自身经济的同时，还把发展的触角延伸到各个行业、各个领域，已拥有包括外商独资、中外合资、中外合作、镇办、村办及个体私营企业千余家，涉及到轻工、纺织、医药、金属制品、汽车、房地产等多个行业。 中北镇的基础设施配套很优越。首先是自来水上水，镇政府从前年开始，就已完全实现了滦河水引入，并且计划今年下半年还将引入一个南水北调的通线。中北镇镇区北侧将建设一个泵站，它将成为天津市向南部饮水的水源点。 下水方面镇政府也有具体规划。在镇区的范围内即将投入使用的咸阳路污水处理场将会解决整个镇区的下水处理，这些设施的建设将会使辖区在未来实现良好的水环境。 此外，天津市华能热电厂的供热管道设施也设置在中北镇东部，在供热上提供了一定的保证，该工程恰恰也是对西部新城所在地区的配套。 因此，新城区未来的居住环境是十分优越的。有洁净的热源，没有污水，有高质量的净水，有花卉园区带来的洁净空气。 2.2周边交通 公交645路，616路，851路，669路，新31路 地铁2号线（在建），地铁8号线（待建），地铁10号线（待建） 2.3周边配套 1.入驻银行：中国银行，中国建设银行，中国农业银行，招商银行，中国光大银行，中国工商银行，天津农商银行，邮政储蓄银行，北京银行，上海银行。 2.入驻商业：物美大卖场、侯台万客隆超市、西青道家乐超市、KFC、麦当劳、永旺梦乐城、上岛咖啡、2000平海鲜资造、海珍舫大酒楼、好利来，起士林、米奇、维利康、加州牛肉面大王、海王星辰、敬一堂、顺康、乐友、驰美洗车、福奈特、大福来、车之翼等 3.教育配套：南开实验小学、天津中学、民族中学、109中学、中北中心小学，大稍直口中心小学，中北中学、北大附中幼儿园天津园、蒙特利双语幼儿园， 4周边医院：人民医院、一中心医院 5文化体育: 天津自然博物馆、西青体育中心 2.4地段潜力 随着天津城市化进程的不断推进，城市外扩大势所趋。西青依托优越的地理位置、丰富历史文化价值，加之大学园区、高科技产业园区的陆续兴建发展一跃成为开发商青睐的热土。 新城区未来的居住环境是十分优越的。有洁净的热源，没有污水，有高质量的净水，有花卉园区带来的洁净空气，适宜人们居住。 目前，市政府和中北镇政府都十分重视西部新城的开发建设，该区域在未来将会成为一个人气旺盛的地带，将迅速发展成为一个规模新城。 二、目标客户的分类 1、客户定位 中高档收入人群。 2、价格定位 9400元/平方米。 3、目标市场的选择： 我们选择中高档收入人群作为目标市场，因为普通住宅主要是针对中高收入的群体，这样的群体才有发展较好的市场。 公司实行市场专门化战略，专门针对收入较中等，且又想在环境好的地方有 住所，或者有想投资的人，认为这个地方适合他们。公司会给这些人提供最好的 需要