《房地产开发与经营》综合试卷五.doc

南京工业职业技术学院 2008/2009第1学期末考试试卷B 闭卷【 】 课程： 房地产开发与经营 出卷人： 陈林杰 考试√】适用班级： 建管0711、造价0711 班级 学号 姓名 得分 第一部分：专业理论题（25分） 一、简答题（共10分） 1、房地产买卖交易程序 2、房地产商品房的定价依据 二、分析题（共15分） 1、分析利率发生变动时对房地产行业的影响。 2、分析销售市场与租赁市场的关系 3、以客户为导向的营销作业流程 第二部分：项目实践题（共75分） 项目资料： 南京市国有土地使用权公开出让公告 (2006年第13号) ?根据《中华人民共和国土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第11号令）及《江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》（省政府第11号令）等法律、法规规定，南京市国土资源局对下列地块国有土地使用权进行挂牌出让。现就有关出让事项公告如下： 地块编号：NO.2006G55地块 土地坐落：南京市栖霞区仙林大学城仙霞路北，学子路东地块； 用地面积：用地总面积为117660.7平方米，其中市政配套用地面积9978.6平方米，实际出让面积为107682.1平方米（其中社区中心及社区绿地面积10000平方米）； 规划用地性质：二类居住用地； 容积率：≤1.6； 建筑密度：≤25%； 建筑高度：≤35米； 绿地率：35%； 控制指标说明：社区中心及社区绿地面积不纳入规划控制指标计算。 挂牌出让起始价、加价幅度及竞买保证金 地块编号 挂牌出让起始价 （万元） 加价幅度 （万元） 竞买保证金 （万元） NO.2006G55 29000 100或其整数倍 4500 南京市国土资源局 2006年9月26日 南京市国土资源局地址：南京市珠江路同仁西街7号 网站：南京市国土资源局网（） 江苏土地市场网（） 咨询电话：(025 …… 请根据上述资料和自己所做的《55号地块（万能国际花园）房地产开发全程策划》做如下题目—— 1、开发环境分析与立地SWOT分析（10分） 2、开发类型选择与投资风险分析（10分） 3、规划设计：建筑类型选择、道路规划、绿化规划，并画出规划草图（20分） 4、项目管理（5分） 5、营销策划：概念、形象定位VI、产品策略、定价策略、广告与推广（15分） 6、根据常用指标计算该项目的开发总成本？假如该楼盘房屋的销售均价为7000元/㎡，请计算该项目的收益率？（15分） 答案 第一部分：专业理论题（25分） 一、简答题（共10分） 1、房地产买卖交易程序 2、房地产商品房的定价依据 ⑴成本加成定价法。 ⑵竞争价格定价法。 ⑶加权点数定价法。 房屋差异决定房屋差价，主要有七种情况。①朝向差价。②楼层差价。③采光差价。④面积差价。⑤视野差价⑥产品差价。⑦设计差价。 ⑷顾客感受定价法。 总之，房地产定价是一门艺术，里面有许多技巧和策略，这种技巧和策略一方面是针对同行的竞争，另一方面则是面对消费者，其最重要的是把握消费者心理，使房地产价格乐于为消费者所接受。如果离开了这一点，任何技巧和策略都是空谈。“消费者是上帝”这句行销格言在房地产定价时必须牢牢记在心里。 二、分析题（共15分） 1、分析利率发生变动时对房地产行业的影响。 利率是资金的价格，利率走高，将加重开发商和购房贷款者的财务负担，从而将抑制房地产项目开发的供给与需求；反之，利率降低，将减轻开发商和购房贷款者的财务负担，从而将激发房地产项目开发的供给与需求。 2、分析销售市场与租赁市场的关系。 房地产销售市场和房地产租赁市场既相互排斥又相互促进：一项房地产项目在开发完毕首次进入交易市场时，如果用于销售，就不能同时用于出租，反之亦然。这就形成了房地产销售市场和租赁市场的相互排斥关系。但是，由于房地产项目的特殊性质，即房地产项目既可以留给自己用做消费资料，也可以通过某种交易实现增值而成为投资项目，因此在接下来的市场交易中，房地产的销售市场和房地产的租赁市场又往往形成了互动的关系，即如果租赁市场有利可图，投资者就会购买房地产项目投人到租赁市场中，这就促进了房地产销售市场的兴旺，而房地产销售市场的兴旺，就会带动房地产开发活动，从而导致房地产项目市场供应的充足，使房地产租赁市场有了更大的基础，但过多开发会降低租金水平。对房地产经营者来说，房地产销售市场和房地产租赁市场的同时