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博学多才 厚德载物 ——浅谈物业项目经理的职业能力 关键词：物业项目经理 职业能力 本文摘要：对于一个物业服务企业和一个城市的物业服务整体水平来说，最直接和最直观的反映是通过具体的物业服务水平表现出来。决定项目服务水平的关键因素之一是项目经理的职业能力，大力加强对物业项目经理群体的培养，不断提高他们（她们）的职业能力素养，在物业管理行业建设中具有十分重要的意义和关键性的作用。 当前，随着国家经济体制改革的不断深入，物业管理已成为城市管理体制改革中的一种主流模式，物业管理行业作为“朝阳产业”既面对着对发展空间十分巨大的机遇，又面对着科技进步和国际化市场的挑战。面对这种局面的唯一出路，在于我们如何通过加速行业规范化、市场化的现代化建设步伐，尽快提高行业的整体水平，以适应经济建设高速发展的需要。 对于一个物业服务企业乃至一个城市的物业服务整体水平来说，最直接和最直观的反映，是通过具体的物业管理项目服务水平表现出来的。决定项目服务水平的关键性因素之一，是项目经理的职业能力，大力加强对物业管理项目经理群体的培养，不断提高他们的职业能力素养，在物业管理行业建设中具有十分重要的意义和关键性的作用。从当前全国物业管理行业人才需求现状来看，高素质、高层次、高水平的物业项目经理人才需求矛盾亦十分突出。所以，尽快打造出一批适应当前和未来发展需要的合格项目经理，既是行业和企业的迫切需求，也是摆在国家及地方行政、行业主管部门与专业教育培训机构面前的一项重要、紧迫的课题。 培养适应行业建设及未来发展需要的物业项目经理是一项系统工程，其专业性、实用性和针对性均很强，对保证培训教育和培养人才的先进性要求也很高。为此，这项工作必须是在充分结合我国国情和行业特点的基础上，积极借鉴、引进和融入国际先进教育理念、模式、内容与现代化教学手段、方法，确保培养出的人才适应国际化市场的需求。这项工程的基础性工作涉及五个方面的内容，即：科学、合理地进行项目经理岗位定位；确立先进的培训制度与模式；提出清晰、准确的项目经理的职业能力与知识结构标准；制定教学计划、教学大纲、和考试方法，编制充分应用现代化教学技术、手段的教材；培养合格的师资队伍。基础性工作对工程成败的影响至关重要，必须通过专家学者和一线实际工作的反复研究分析和探讨，夯实基础。?为了推动这项工作的开展，仅就物业管理项目经理岗位定位及其应当具备的职业能力等问题，结合本人从事物业管理工作这些年来的经历、体会、经验以及个人的些许理解，进行初步的浅析和探讨。? ?1.项目经理的定位???? ??物业管理项目经理，是指物业管理项目的总负责人和直接责任人。其个人的工作能力及综合素质，直接关系和影响着物业管理项目的管理水平和管理质量。对物业管理企业而言，则关系到企业的经营、运作以及声誉等各方面，可谓责任重大，关系重大。因此，物业管理项目经理的选择确定，也是各物业管理企业特别重要、特别重视的环节。物业管理项目的服务，是物业管理企业的主营业务。一般情况下，一个物业管理企业都是在经营着若干个相同或不同类型的物业管理项目。根据物业管理的特点，每个项目的管理经营，都是在企业统一领导下独立进行运作的。按照企业管理层次划分，企业的项目管理组织与各职能管理部门同属企业领导层下面的管理机构。但从管理职能上来看，企业各职能管理部门负有面向整个企业(包括各个管理项目)的专项管理职能；而项目管理组织则是在企业统一领导和各职能管理部门管理指导下，对一个项目进行全面管理和经营。所以，项目经理虽与职能部门经理同属企业中层管理领导者，但对其职业能力和知识结构的要求，与部门经理有着很大的不同。?可以说，物业管理项目经理应该是一个既懂管理又善经营的管理领导者，要求具备较全面的综合素质与能力。? 2.项目经理的职业能力 一个物业项目的物业管理工作，其实是从项目的图纸设计阶段就开始了。这其中包含着项目的总体规划设计、园区景观设计、园区道路规划、房屋套型设计、建筑结构、建筑施工、质量监理、项目招投标、物业管理模式及方案的选择和确定、接管验收、员工培训、入伙管理、装修管理、客户服务、安全秩序维护、设施设备维护、环境维护、项目经营运作等许多环节。要做好这些环节的工作，就要求物业项目经理应当具备相应的知识，以应对实际工作中所面临的不同需求，从而做到游刃有余。 在项目前期物业管理阶段，物业项目经理要具有一定的房地产开发知识和工程建筑知识。根据对房地产市场的了解并结合物业管理的角度，可对项目的总体设计、布局等方面提出具有合理性、前瞻性的意见和建议，以便于后期物业管理实际工作的便利性和可操作性，最大程度地满足实际需求，以期实现客户、开发商及物业企业三方满意的最终目标。 在项目交付使用后的管理工作中，