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养老公寓开发案例研究 商业地产部 2009年10月 目 录 一、前言 3 二、老年公寓项目的特性和相关政策 4 （一）土地性质 4 （二）相关政策 4 三、案例分析 6 案例一：北京寿山福海老年公寓 6 1、项目简介 6 2、整体开发模式 7 3、经营状况 7 4、小结 9 案例二：上海亲和源老年国际公寓 10 1、项目介绍 10 2、开发模式 12 3、经营方式 12 4、经营水平推算 14 5、经营的瓶颈 15 6、新经营方向 15 7、小结 15 案例三：北京太阳城老年国际公寓 16 1、项目介绍 16 2、开发模式 17 3、产品组合 18 4、开发顺序 21 5、经营状况 22 6、小结 23 四、对开发老年地产项目的启发 24 养老公寓开发的案例研究 一、前言 我国正在快速进入老龄化社会，养老需求日益增长①，相应市场上也出现一些针对老年人的地产项目。本文就3个开发案例进行研究，了解其各自的开发运作模式及相应的盈利水平，为公司业务拓展提供借鉴；并提出利用老年服务机构作为大型社区配套，探讨其对住宅类产品销售的促进作用。 （注①：关于我国养老服务的现状及需求前景详见附件1） 二、老年公寓项目的特性和相关政策 （一）土地性质 土地 获取 土地性质 投资 主体 养老机构性质 土地成本 税费减免 经济补贴 财务审查 退出机制 建设 补贴 经营 补贴 划拨 —— 政府 非盈利性质 无偿 享受 —— —— 接受审查 不可以销售 协议 综合用地 企业 非盈利性质 协议价 享受 享受 享受 接受审查 可以整售但无法散售 综合用地 企业 经营性质 协议价 不享受 不享受 不享受 不接受审查 可以整售但无法散售 招拍挂 综合用地 企业 非盈利性质 市场价格 享受 享受 享受 接受审查 可以整售但无法散售 综合用地 企业 盈利性质 市场价格 不享受 不享受 不享受 不接受审查 可以整售但无法散售 注：养老机构用地今后将一律采用招牌挂的方式出让，或者通过协议收购建筑物的方式间接取得土地使用权。 综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，工业用地等。由于养老公寓的特性（社会福利与保障），通常其实际用地为公共设施用地。 公共设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。公共设施是指为市民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施，按照具体的项目特点可分为教育、医疗卫生、文化娱乐、交通、体育、社会福利与保障、行政管理与社区服务、邮政电信和商业金融服务等。 据北京市土地储备中心了解情况，单独建设的老年服务机构，应申请综合用地，一律采用招拍挂的出让方式。或者在生活社区内利用公共设施用地，配建老年服务机构。 （二）相关政策 在公共设施用地上建设的养老项目，根据其经营主体的性质，分为非盈利性和盈利性老年服务机构，政府将给予不同的政策。 养老服务机构：由社会团体、其他社会力量或个人举办，对满足条件的老年人提供住宿、看护、医疗、日常护理等方面的服务机构。 非盈利性养老服务机构主要特征：经营过程中形成的利润只能用于本项目的产品更新、设备维护、规模扩张等，而不能挪作他用。 盈利性养老服务机构的主要特征：政府部门不对经营过程中形成利润的使用方式及资金流向进行约束。 非盈利性老年服务机构将享受政府在土地供应、建设及经营补贴、税费减免等方面的优惠政策。各地区政策安排略有不同，以下为北京地区对非盈利性老年服务机构的主要扶植政策： 建设补偿：符合条件的老年服务机构，在新建或扩建过程中，可享受政府按照每张床位8000-16000元的一次性建设资金补贴。 经营补贴：符合条件的老年服务机构，每收住一名老人，享受政府提供的100—200元/月的经营补贴。 税费减免：对非盈利性老年服务机构，暂免征收企业所得税、房地产税、城镇土地使用税、车船使用税等，经审批的可免征营业税。 非盈利性老年服务机构因享受政府多项优惠政策，因而其运作开发过程中也受到一些政策的约束，北京地区对非盈利性老年机构有如下限制： 非盈利性老年服务机构经营中的利润，只能用于该项目的扩建、维护等。 非盈利性、享受政府补助的老年服务机构，其收费标准由政府指导制定。 非盈利性老年服务机构在保证功能不变的前提下，原则上可以整售，但不能分割产权出售。 三、案例分析 案例一：北京寿山福海老年公寓 ——企业自有土地、享受补贴和税费减免、非赢利性养老机构 1、项目简介： 寿山福海养老服务中心位于北京市石景山区，建于2006年。该项目占地36亩，建筑面积25,000平米，设床位70