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南京玄武湖商业项目市场研究报告 第一部分、南京市宏观经济环境 南京市城市概况 1、南京是中国经济发达省份江苏省的省会所在地。境内山水环抱，地理条件优越，物产资源丰富 地处中国长江下游平原，东望大海，西达荆楚，南接皖浙，北联江淮 是长江流域四大中心城市之一，具有经济区位优势，处于沿海开放地带和长江的交汇部，紧邻中国最大的经济、金融和贸易中心上海 是中国三大城市经济群之一长三角城市群的核心城市 2、南京全市总人口563.28万，其中市区人口372万；面积6597平方公里 【下辖11区4县】 玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、浦口区、大场区、栖霞区、雨花台区、江宁区、江浦区、六合县、溧水县、高淳县等 【现有省级以上开发区】 南京高新技术开发区、南京经济技术开发区、江宁经济技术开发区、高淳外向型农业开发区、江浦、溧水、六合县经济开发区等 3、历史沿革 以“六朝胜地”、“十朝古都”而闻名于世 南京有2470多年的建城史，历史上10个朝代在此建都，文化古迹众多，历史积淀深厚 享有“据龙蟠虎踞之雄，依负山带江之胜”美誉的国家历史文化名城 南京经济发展态势 国内生产总值（GDP） 2001年国内生产总值达到了1150亿元，比2000年增长了11.2%，2002年达到了1295亿元，比2001年同比增长12.5%，国民经济继续保持良好态势，经济结构继续优化，全市国民经济自1998年来连续保持2位数增长 产业分布结构 分析发现： 通过深化改革焕发勃勃生机的国有企业、突飞猛进的第三产业及充满活力的非公经济，为南京GDP飞速增长作出了突出贡献 工业的支柱产业地位并没有动摇，电子、石化和汽车制造“三架马车”挑起经济腾飞的大梁 2002年，上述3个行业规模以上企业数量575个，虽然只占全市工业企业数量的4.9%，但全年实现产值1025亿元，已经超过全市工业总产值的半壁江山。涌现出诸如“熊猫”、“华电”、“金城”等一批中国驰名商标企业，产品享誉海内外 全市第一、二、三产业结构比例已经从1998年的6：50：44，调整为2002年的5：47：48，使南京成为江苏省第三产业比重最高的城市 房地产业、IT、金融保险业等成为三产发展的“龙头”，其增速均超过了国内生产总值的增速，而旅游业作为朝阳产业异军突起，2002年接待国内外游客2132万人次，旅游总收入220亿元，较1997年几乎翻了一番 房地产业与固定资产投资 可以看出，随着基本建设投资的增加，南京的投资环境、交通有了很大改观，这也进一步促进了房地产业的蓬勃发展，2002年的房地产投资额再创新高达到了137亿元，成为拉动国民经济向前发展的重要引擎。 南京市居民消费水平 剧南京市统计部门的抽样调查，2003年上半年全市居民可支配收入增幅超过预期，但消费不足，有待提升。 根据调查： 2003年上半年南京市居民可支配收入为4746元，比去年同期增长12.3% 居民收入的有利增长，主要源于工薪收入的大幅度提高 2003年上半年居民通过不同就业形式取得的工薪收入（包括再就业）为人均3447元，比去年同期增长17.1% 其次是转移性收入中养老金或者离退休金的显著提高 2003年上半年离退休人员的离退休金收入比去年同期增长8%，拉动可支配收入上升2.2% 调查资料显示： 与居民收入增长形成反差的是，2003年上半年居民平均消费支出为3505元,比去年同期下降了4.1%。消费支出占可支配收入的比重为69.1%，这就是说，居民的近三分之一的收入沉淀为储蓄或用于其他的投资 居民消费不足的主要原因是风险预期，对未来收入的不确定性使居民普遍存在等待观望的心态。 南京宏观经济发展对本项目的预计 从总体上看，南京市经济发展趋势较为看好，无论是宏观经济、区域性经济的发展，还是第一、二、三产业的协调发展。针对本项目而言，将存在以下有利与不利的影响： 有利因素： 南京城市居民可支配收入近年增长较快，这对于引入商业房产市场消费是一个利好因素 由于城市建设速度加快，居民收入的提高，政府信贷和拆迁安置政策的优惠，房地产业发展强劲。旧区改造意味着将有许多居民需要购置新的居所，市场需求的大幅增加将对本案产生直接有利的影响 为促进南京住房消费，南京市将进一步提高公积金贷款购房的额度，公积金放贷将由过去的一家归集使用改为一家归集多家使用，多家银行参与，充分调动市民住房消费的积极性，促进有效需求的释放 南京市空置房率不断呈现下降的趋势，空置房率下降的趋势表明南京楼市的需求很旺，从而有效促进一、二级市场的需求。 不利影响： 南京市人均可支配收入和一些经济发达城市比，如北京、上海等还存在一定差距，市民购房的消费能力有限制 南京市民普遍认为目前房价过高，存在一定泡沫因素，