商业地产调研报告3.docVIP

五、在售/待售商业物业调查分析 物业名称 大兴国际购物公园 项目位置 如意街北侧，紧邻民生广场 开发商 鄂尔多斯市大兴房屋开发有限公司 策划公司 深圳民邦运营机构 广告公司 深圳市天爱广告有限公司 物管公司 大兴公司自己管理 项目定位 Shopping Mall 欧陆风情步行街 经营定位 开盘时间 2005年8月 开业时间 2005年8月20日 建筑特点 三层，步行街，砖混结构 施工进度 已经开业 建筑参数 占地面积 2万平米 建筑面积 5万 使用率 60% 层数 三（四） 铺位参数 单铺面积 40—150平米不等 开间进深 5*8、5*10、6*12 对外租金 1F：45元/平米 2F：20元/平米 3F：11元/平米 空置率/楼层/总面积 15%，三（四），总面积5万 销售情况 20% 招商情况 85% 经营状况 经营状况较差，大部分商户关门停业 管理费 暂时不收取管理费 营销策略 一楼：A、E区2.8万/平米； B、C、F区1.5万/平米； D区8000元/平米 二楼：A、E区8000元/平米；B、C、F区6000元/平米；D区3000元/平米 三楼：A、E区4000元/平米；B、C、F区2500元/平米；D区1800元/平米 四楼：B区配送中心 项目优势 1、紧邻核心商圈，区域商业气氛较好； 2、与专业的策划代理公司合作操作项目； 3、规模比较，定位为欧美风情步行街，Shopping Mall，引入新的商业概念； 4、建筑形态比较新颖，运用了导视系统，布置了景观、休闲广场、儿童游乐场等休闲、娱乐措施； 项目劣势 1、后期经营管理不善，直接影响了项目的运营，导致大部分商户或商家关门歇业； 2、处在核心商圈几个大型商业的夹击之下，虽然可以共享其人气，但是短期内必然受到一定的影响； 3、项目整体结构混乱，走廊等立体交通不能有效地引导人流，反而给人以“迷宫”的感觉，不利于消费者购物； 综合点评 1、销售不佳，经营不善：整体销售情况不佳，定价过高，招商已完成了85%，当时目前由于经营管理不善，导致大部分商家关门歇业； 2、定位不准：未能有效地抓住目标客户群，包括有效地投资者与消费者； 3、营销推广、运营管理：整体营销推广策略以及商业运营管理不到位，导致项目处于尴尬境地（06年5月再次启动），经营状况不佳必然影响投资者和消费者的信心指数，不利于项目的后续发展； 4、整体布局、结构混乱，大部分消费者称其为“迷宫”，导视系统以及连廊、走廊等立体交通网络没有处理好，不利于吸引消费者前来购物，同样由于布局的不合理性，使消费者感受不到购物、娱乐、休闲于一体的体验式消费； 5、引入全新的商业形态——Shopping Mall，倡导体验式购物，同时硬件配套也打破了该地区商业的创业模式，这是一种创举，将会影响到人们传统的消费习惯与思维； 6、曾经与专业的策划公司、广告公司合作，房地产开发正在走专业化道路，可以提高企业的竞争力； 7、采用招商、销售互动的模式，以招商促进销售，用固定回报的方式降低投资者风险。 六、专业市场及专题市场发展概况 鄂尔多斯是传统的工业化城市，有着丰富的资源、能源优势，第三产业是其经济发展的软肋，随着经济的进一步发展，这种劣势凸显出来，政府积极进行产业结构调整，优化三次产业比重，重点发展第三产业，尤其是商贸零售业得到了很大程度的发展。 在鄂尔多斯商业发展的今天，商场、百货、超市、步行街等商业形态已经发展到了一定的水平，但是其他专业市场和专题市场的发展稍慢，就目前的市场情形来看，当地的专业市场、专题市场只可以说是初具规模。 家居装饰建材：鄂尔多斯家居装饰建材行业的发展还刚刚起步，有少量的家居、家具类专业市场（和木家园、双剑家私广场、福格家居、民生家具城），这种专业市场是小规模经营，档次不高，经营管理比较差，无法面对激烈的市场竞争，随着外来家居装饰建材商家的冲击，必然面临困局，接受市场的洗牌；另外有相当一部份家居装饰建材是以散户经营的方式，档次低、质量得不到保证，将会影响到整个市场的发展。 家电类：目前家电类专业市场有有同利家电和华研家电市场，福海集团下属的福海家电等少数几家小规模的市场，市场占有量比较小。大部分的家电类产品集中在一些大型的商场和购物中心，商场利润通常较高，市场不景气。这些本土的家电市场，缺乏像国美、苏宁这些全国家电巨鳄的扩张实力，市场不可避免要遭遇全新洗牌。 通信类：在准格尔北路，伊金霍洛街以南，有少量的通信产品、器材卖场，主要还是以电信、移动、联通等运营商为主。 综述：整个鄂尔多斯的专业市场还处在起步阶段，不管