万科结构成本控制全过程的方法及措施.doc

万科结构成本控制全过程的方法及措施 一、万科结构成本控制的管理思路及方法 大多开发商仅从经济指标上对结构成本进行控制，极端强调结构成本的控制——含钢量、含混凝土量越低，结构设计越优秀。但结构成本的降低必然会导致结构安全储备的下降。 那么如何在中间找到一个有效的平衡点使得成本得到有效控制的同时使得建筑品质达标？ 结构成本 — 必须是房地产商最应关注的成本！ 2、对结构成本进行全过程管理的必要性及原因分析 设计过程中必须控制的几个关键环节 结构体系的确定及主要平面布置图 基础的选型及设计图 电算模型及计算系数的取值 标准单元的样板截面及配筋图 地下室的布置及样板配筋图 结构转换层的布置及配筋图 3、设计院、专业负责人的选择思路 1）设计院的考察与选择： 设计院态度上要重视我方项目，其公司理念要和我方一致，要容易沟通。 其服务要好，可从侧面了解其口碑。 设计水平要可靠，管理要完善，后期服务到位。 其擅长项目类型要和我方匹配。 规模和名气也是一方面。 2）专业负责人的选择 一看其业绩和经验 二看其市场反馈---图纸质量、责任意识、成本意识、服务意识 三看其配合---图纸修改、专业协调、工地现场配合 四看其影响力和控制力---要有行政权力，室主任、总工 选人重要还是选公司重要？ 答：都重要，要选择最佳团队。 4、项目策划阶段、规划阶段结构成本的影响 5、设计周期基准 设计周期的合理取值： 设计周期对总成本的影响 资金的时间价值 结构成本控制的管理思路和技术方法(转帖) 市场风险的变化 产品的实际价值 时间成本曲线 保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期 组织的重视及措施 工序的前置及搭接 标准化设计的推广 6、项目限额设计合同的内同及效果 限额设计合同的引入和使用 意义---对设计质量的必要约束，不可缺少 限额的内容---可以控制的指标，如钢含量、砼含量等；对易离散指标可给出范围 限额的数值—比当地平均水平略低，要让设计经过努力可以达到。 限额要有弹性，允许特殊建筑局部调整 双赢思路---要有奖惩措施 设计的限额问题 设计的服务问题----改图、现场服务；指定甲方认可的服务人员 设计费的合理取值 必须比市场平均水平偏高，高于设计院的心理预期，要设置质量奖金，由甲方分配质量奖金（采取明或暗的方式） 设计费支付的时间和对象---设计团队，甲方认为贡献大服务好的个人 7、项目结构设计的技术原则 8、地产公司结构设计的管理流程 设计过程中如何对设计院进行管理？ 各专业中间检查点的设置，出现问题要沟通使之符合要求 实际进度与计划的关系，出现问题，发函预警 团队成员的水平与数量校核调整---保证有足够的力量在做我的项目 设计院校审时间的保证---建议采用第三方校对 各专业接口及外部接口的协调管控---如室外综合管线，最好由设计院总管。设计院提草图-与垄断公司沟通反馈意见-相互协商、完善图纸-方便今后施工。 二、结构成本控制的技术关键点 1、对公共大地下室空间利用率的思考 2、基础选型的思路及结果分析 3、井字梁与十字梁的经济对比分析 8* 8米跨柱网下，布置井字梁经济还是十字梁经济？答：与荷载大小有关，一般楼层，十字梁经济，当覆土大于700后，井字梁经济。 4、梁配筋方式的常见误区及优化方法 5、如何优化剪力墙的布置、数量及长度 结构成本管理的技术关键点 对客户最关注的质量焦点，加大成本的投入 1 梁 1 梁的布置与成本的关系 正常楼层， 8.5 米 X 8.5 米柱网下 ,十字梁较井字梁便宜约 16-22% 一定跨度范围内 , 梁的布置越少越好。 2 梁配筋方式对成本的影响 2 剪力墙 剪力墙的布置与成本的关系 1 优化剪力墙布置的位置数量 建筑物的两端和周边重点布置； 建筑物的内部和中间位置减少布置； 以保证结构的抗震扭转指标满足要求 结构成本控制的管理思路和技术方法 结构的计算位移是否与规范的最低要求相差不远 — 清除不必要的结构成本 2 优化剪力墙的长度 剪力墙太长，结构本身成本增加，同时又使地震力增加，进一步加大结构成本；短肢剪力墙，抗震性能不好，构造配筋成倍放大，成本也会增大； 对策： 最优化的剪力墙长度是其宽度的 8 倍 +100 剪力墙的翼缘小于 600 时，应关注其结构设计结果。 3 控制剪力墙的厚度取值 高层建筑混凝土结构技术规程》7.2.2 条：底部加强层剪力墙厚度不小于层高的 1/16 一、二级抗震等级）或 1/20 三、四级抗震等级）但底部商业、底层假复式住宅或架空层层高较高，按此规定，墙厚必须增加较多，同时变成短肢剪力墙，配筋进一步大幅增加。 对策： 经过《高规》附录专门的公式验算，大部分墙厚不需比标准层加厚或加厚一点即可满足稳定要求，节省本层造价约 15% 3 楼板 1 楼板的厚度对成本的影响 标准层楼板厚度对