物业行业各方主体行为规范解读.pptVIP

相关客体（广称主体）： ＊＊建设单位 ＊＊业主或使用人（单个） ＊＊ 业主大会及业主委员会（集合体） ＊＊建设行政主管部门 ＊＊城市管理行政执法部门 ＊＊价格主管部门 ＊＊公安机关、消防机构 ＊＊街道办事处（镇人民政府） ＊＊社区居委会 ＊＊供水企业 ＊＊供电企业 、、、、、、 三、物业企业与业主、业主大会、业委会关系 ＊＊ 与业主关系－－经济组织与个人 ＊＊ 与业主大会、业委会关系－－经济组织组织与民主自治 法律关系——协作关系——矛盾关系 格言：人心向上，人性向下 （三）与业主关系处理实操 1、关系处理要点－－“四性” (1) 常规管理－－大局性 (2) 大数据－－－优化性 (3)额外优质服务－－递增性 (4)“亲情服务.阳光管理－－扎实性 （配套工程的作用） 2、依法交往，灵活掌握。 3、敢于表现，事倍功半。 （接招，为我所用） 4、急人所难，厚德待用。  底子深厚， 人脉广泛， 业委会为难？？ （四）协助召开业主大会、成立业委会工作要点 选择题一：有了真实可靠性的85％的业主满意度－－与业主大会、业委会打交道就会有多项选择。 若无85％，有多项选择吗？ 选择题二：业主大会及业委会也是由单个集合而成，是人就存在共性和个性，打交道时有意识地引导其发挥其前后者－－艺术了。 1、不论首次或N次业主大会、首届或N届业委会打交道，制度建设、组织架构和人员构成－－三者并重，略有侧重－－实战总结。 2、首次业主大会组织架构形式基本决定今后的架构形式。 （1）代表大会制 （2）全体大会制 （3）无会议制，居委会牵头 ＊＊表决形式：会议表决或书面表决。 ＊＊只能意会，不能言传：选择（1）－（3）取决于小区矛盾程度，物业服务处要引导之－－总处及服务处主任的水平。 ＊＊服务处主动作为（台上三分钟台下十年功，功夫在会下。主动作为先决条件：要比别人懂的多。） 3、怎么选择代表大会制－－案例：未来海岸各湾业委会之联合会设想－－与百步亭有些神象，金尚小区。 4、怎么选择全体大会制－－案例：蓝屿，联发滨海名居。 5、筹备首次业主大会步骤： 建设单位（业主联名）书面报告－－街道办－－公示－－成立筹备组（成员：街道办、居委会、建设单位、业主代表选举或推荐）－－公示确定代表制或全体制－－公示－－起草三个主要文件（管理规约、议事规则、选举办法（含候选人条件））－－公示－－按比例选举代表（也可在此时委员候选人同时推荐，全体无此项）－－公示－－列出会议议程及会议时间－－公示－－召开会议－－听取相关报告、审议日常专项维修资金使用及三大文件、选聘物业公司（可选项）－－表决 －－选举业委会（监、计票人）－－选举正副主任（之前，筹备组主持）－－主任讲话－－签定服务合同（争取项）－－会议结束。 6、代表制或全体制都可采用： 会议表决或书面表决。 7、注意要点： ＊＊某种意义上讲对物业公司而言：人选决定成败。 ＊＊会外会很关键。 ＊＊与相关业主、候选人充分沟通好－不易偏离。 ＊＊与开发建设单位、居委会多交流－－共同点都是稳定、顺利、不乱。 ＊＊多请示公司。 ＊＊多请街道办。 ＊＊所有会议都要有会议记要，且签名认可（未与会的若同意也可签名认可），尽可能拍照留存。 8、必须要有的文件近40份（含各种表格） －－计划书很重要。 9、服务处也要相对应的计划书。 表决范围（物权法规定） 三分之二（双过） 二分之一（双过）－－正式委员，候补委员不要求。 3、协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系； 4、督促业主履行管理规约、交纳物业费和日常专项维修资金，监督物业服务企业履行物业服务合同； 5、及时受理和处理业主投诉，并将处理情况及时反馈业主。根据业主大会授权就涉及全体业主的物业服务纠纷依法进行诉讼； 6、根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金专户，并按照法律、法规和国家有关规定使用和管理； 7、审议业主和物业管理企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的报告； 8、就全体业主共有的房产，办理登记手续； 9、定期公布财务收支情况； 10、业主大会赋予的其他职责。 （福建省物业管理条例 第十八条） xxx第三十三条 业主委员会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托给物业服务企业进行经营管理。扣除物业