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平湖市物业管理实施办法 第一章 总 则 ??? 第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》有关法律、法规规定，结合实际，制定本。第二条内的物业管理、使用及其监督管理适用本。第三条 本所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动第四条（以下称物业主管部门）负责内物业管理的监督管理工作。镇人民政府或街道办事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督第二章业主、业主大会和业主委员会第五条 业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行国务院《物业管理条例》规定的职责。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域由物业主管部门会同镇人民政府或街道办事处根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。第八条 物业管理区域具备下列条件之一的，：（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积以上的；（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积以上的。业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。筹备组成员名单应当自成立之日起日内在物业管理区域内书面公告。筹备组应当于首次业主大会会议召开日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并告知物业主管部门、镇人民政府或街道办事处、居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。? 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。第条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；。可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。召开业主大会会议，应当于会议召开日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。第十条 下列事项由业主决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十条 业主大会作出决定，。业主大会作出决定，必须经。业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。物业管理区域内有以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。第十条 业主委员会自选举产生之日起日内，持下列文件向物业主管部门镇人民政府或街道办事处备案：（一）业主大会会议记录和会议决定；（二）业主大会议事规则；（三）管理规约；（四）业主委员会委员的名单业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。第十条 业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。第十条 业主委员会每届任期为年至年。业主委员会任期届满个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届。业主委员会任期届满仍未换届的，物业主管部门、镇人民政府或街道办事处、居民委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届。业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任期届满之日起日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。第十条 业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益