土地增值税算工作难点分析.docVIP

土地增值税清算工作程序及方法 土地增值税清算是一项政策性很强的征管工作，因其既涉及收入，也涉及成本费用，计算复杂，内容繁杂，一个项目的时间跨度长，故而清算起来比较困难。现就我市土地增值税清算工作程序及方法简介如下： 一、土地增值税清算工作程序 第一步，核实准确企业的项目收入额，既某一开发项目已实现的销售收入额； 第二步，核实清楚企业的土地购置成本，即某一开发项目实际支付的土地购置成本； 第三步，核实清楚企业的房地产开发成本，即某一开发项目的建筑工程费、基础设施费、配套设施费等； 第四步，核实清楚企业的房地产开发费用，即某一开发项目的期间费用，这部分根据国家的政策规定分两种情况，一种情况是利息凡能够如按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按土地购置成本和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；另一种情况是利息不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地购置成本和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。 第五步，计算与转让房地产有关的税金，即销售某一开发项目应缴纳的营业税及其附加。如果该纳税人不是房地产开发企业则还应加上销售不动产应缴纳的印花税。 二、土地增值税清算工作方法 （一）收入的检查。收入是纳税的第一道门槛，无论是营业税，还是企业所得税、土地增值税，收入的高低都决定了税负的轻重，因此减少收入成为大多数纳税人逃避纳税的首选。查实收入必然地成为土地增值税清算工作的第一步。在收入的检查中针对以下情况，我们分别采取了不同的核实措施。 （一）按揭销售不及时确认收入的问题。这个问题在我市的房地产界屡见不鲜。从实质上看有两种情况，一种是真按揭作假按揭处理；另一种是的确存在假按揭。前一种情况的目的是为了隐匿收入，而后一种情况主要是为了套取银行的贷款。因为目前的信贷市场对担保要求很高，有些资信条件不好的企业资金周转困难时，通过与内部职工等熟人签订假销售合同，以自己开发的商品房为抵押，办理假按揭套取贷款。无论是上述哪种情况，纳税人的帐务处理都是一样的，即“借：银行存款，贷：应付帐款或其他应付款”。检查时先从往来科目的明细帐进行分析，对有疑点的往来款项查核原始凭证，只要是按揭贷款，一般都有按揭贷款凭证。通过逐笔查核把所有的按揭贷款清理统计成册，然后逐户再进行入户(购房人)调查，如果是假按揭一般房屋未入住或贷款人与现住户不一致，这样就查清了按揭的真实性。当然如果严格执行政策的规定，不考虑实质重于形式原则，也可以将所有无论是真按揭还是假按揭的贷款统统确认为收入。这里有一点需要强调一下，就是按揭销售的程序。按揭销售一般是购房人先付首期购房款，然后提供有关资信资料，银行审核后将按揭款直接划转给开发商，开发商在这一销售方式中只承担担保责任，售房收入在银行划转按揭款时就已经完全实现，因此国税发（2006）31号文件才有按揭款在“银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现”这一规定。 二是销售收入不入账或不全额入帐的问题。目前房地产待业一般都是私营或联营企业，这类纳税人经营的一个突出特点就是会计核算不规范。有的将售房款直接用于经营活动，有的将售房款挪作他用，有的将售房款存入个人帐户，等等，可谓五花八门。房地产行业一般都是先开收据，等到办产权时才开发票，这样就导致这部分早已经实现的售房收入税务机关无法控制，不能及时纳税。有一个不同程度存在多头开户或公款私存的问题，他们将取得的售房款游离于企业财务管理之外，在办理产权手续之前不入账或不能全额入账，直接用于生产经营活动。对此，我们采取实地核实的方式，只要住户已经入住，按销售合同总金额予以确认收入。如：我们在检查某房产公司时发现其“现金”和“银行存款”科目存在较大的贷方余额，通过调查核实其资金来源，证明了企业将收取的售房款不入账直接用于支出的事实；三是查核原始凭证,纠正不正确的账务处理，查实计入其他往来科目的售房收入。在清算中,我们发现有两种情况：一种情况就是企业财务人员将收款收据作一笔销售收入的结转分录(即借：预收账款，贷：主营业务收入)，不作货币资金增加处理, 清算人员通过查看“预收账款”明细账各明细科目下有无借方余额，就证实了企业有无偷税行为；另一种情况是将价外收费挂往来帐，不计消售收入。很多纳税人价外收取的单元门、防盗门、地下室等费用直接计入应付账款科目，不做销售处理，清算人员通过核对往来账款的资金来源就可核实确认收入；四是盘点房地产企业的开发产品, 核清售房收入。检查中发现，有些纳税人的发票金额和合同金额不一致，通过减少开票金额来隐瞒收入。针对这种情况，我们专门设计了开发产品统计表，按照开发时间、销售时间对每个楼盘、每幢楼房逐户进行登记造册，将合同价与发票金额、同地段同类房屋价格进