土地增值税二手房交易的关系.docVIP

土地增值税对二手房交易的影响分析 一、二手房交易土地增值税的立法目的和理论依据 （一）土地增值税及二手房交易的含义 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据，它的征税面比较广，实行超率累进税率，实行按次征收。土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一。 二手房指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对于开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。 （二）对二手房交易征收土地增值税的目的 对二手房交易征收土地增值税的目的是打击投机性炒房，控制房价持续飙升，从而稳定房价，防止泡沫出现，规范市场操作。最直观的表现是维护大多数老百姓的利益，通过转让环节增加税收来减少投机炒房的获利空间，打击投机炒房行为。 （三）对二手房交易征收土地增值税的理论依据 1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从1994年1月1日起开征土地增值税。1995年1月27日财政部又颁布《土地增值税暂行条例实施细则》，进一步细化了土地增值税征收管理办法。条例及细则规定了土地增值税的征税范围包括转让国有土地使用权和地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。2006年12月29日二手房转让征收土地增值税实施细则出台。按照这一细则，二手房范围从住宅扩大到写字楼、商铺等非住宅。此外，所征收的土地增值税也将不扣除因转让房屋获利所需要缴纳的个人所得税，这意味着房主所需缴纳的土地增值税也要有所增值。细则的出台意味着二手房征收交易土地增值税可顺利进入实际操作阶段。 目前我国土地增值税的征收并非全国性的征收，而是在几个试点城市进行征收，比如北京、上海、深圳、厦门等地，因此各地根据各自的实际情况制定了相关规定，如2007年6月上海市在同一天公布了《本市转发财政部税务局土地增值税的有关政策》、《税务总局对房地产开发企业土地增值税清算的规定》、《个人转让非普通住房正面土地增值税的有关规定》三条规定，根据相关通知，上海市将开始对房地产开发企业清算土地增值税，对个人转让非普通住宅根据不同情况征收土地增值税，这对于二手房来说将是一个新开征的税种，将对市场产生不同程度的影响。北京2006年11月14日地税局正式公布《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》，规定自2006年12月1日起北京市间能够对二手房交易全面征收土地增值税。这些规定将对二手房征收土地增值税更加规范化。 二、我国目前二手房交易现状及影响因素 （一）二手房交易现状及问题 随着国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场将逐步发育成熟，成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。然而，二手房交易市场是伴随着我国住房制度改革诞生的新兴市场，存在问题是不可避免的，中国社科院发布的“2007房地产蓝皮书”显示：2000年以来，土地开发面积和价格几乎呈直线上升趋势。其中，2006年的住宅价格是2003年的1.4倍，2006年住宅、办公楼、商业用房销售面积分别达到2000年的3.3倍、2.8倍和3.0倍。房地产市场的持续升温，导致房价的持续上涨。2006年5月，全国70个大中城市二手住房销售价格同比上涨6.7%，涨幅比上月提高0.9个百分点，非住宅商品房销售价格同比上涨4.4%，涨幅比上月提高0.5个百分点。而且二手房交易多为个人之间的交易，相对于个人与开发商之间的一手房交易，二手房交易具有程序更复杂，交易难度更大等缺陷。房改后出现的已购公有住房产权状况更加复杂，作为二手房上市交易时极易产生纠纷，这已成为二手房交易中的瓶颈问题。此外，二手房交易在税收征管过程中存在“四难”现象：一是成交价格核实难。如常德市地方税务局在已核税的48户二手房交易中有27户成交价格均低于原购进价格，占总户数的56.25%。二是自建自用住房属性确定难。许多自建自用住房的个人在完工办证后将有关资料遗失，或属于私房联建形式根本没有相关资料，导致税务部门不能认定。三是家庭唯一生活用房界定难。房管部门没有现成的历史资料可供查询，税务部门大多只能按照家庭唯一生活用房处置。四是不动产销售发票缺失认证难。 （二）二手房交易的影响因素 二手房交易的影响因素主要包括两方面，即税收因素和非税因素。税收因素是影响二手房交易的主要因素，在二手房交易的过程中需要征收契税、印花税、营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税等，例如，北京市宣武区2006年8月的二手房成交套数为118，比2005年同期交易量减少48%，同时，上海、深圳等地，二手房交易量较2005年均