旧城的改造与数更新.doc

关于旧城更新思想方法的几点思考：有限的土地资源、基本农田的控制、科学发展和资源节约型社会的要求,使得以单纯扩大城市用地规模获取城市发展的“外延式”发展模式受到应有的限制。 旧城更新：一般有三种含义再开发或改建、整治、保护 注意旧区改造与旧城改造的区别 北京旧城改造政策创新建议 控制性详细规划实施评价内容框架初探_以杭州西溪单元控规实施评价为例北京旧城改造模式与政策创新研究/casedetail.aspx?m=52n=596 主要成果：  项目最终形成了《北京旧城改造模式与政策创新研究报告》提出了一系列重要观点和一整套解决方案。 1、北京旧城改造的性质总体上应该是公益性而不是商业性的； 2、北京旧城改造应是一个渐变和长期的过程，而不应是一个突变和一蹴而就的过程。 3、改造模式应该是根据实际情况不同实行多样性的模式，而不是不分对象的单一模式，更不应该是普遍推广的房地产开发模式。 4、北京旧城改造政策也不应是“一刀切”，而应该是具体的、切合实际的和灵活多样的政策。报告提出了若干创新、改进的基本政策和具体策。 5、北京旧城改造又必须是比较完备和系统化的。报告创新地提出了包括总政策、基本政策和具体政策三个层次的完整的旧城改造政策体系。 拆除重建类城市更新项目的实施方式 （一）权利主体自行实施。包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。 （二）市场主体单独实施。项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。 （三）合作实施。城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。 （四）政府组织实施。政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施。涉及房屋征收与补偿的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。 城市更新单元的划定的一般条件 （一）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。 （二）城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施管理控制区（橙线）、城市基础设施管理控制区（黄线）、历史文化遗产保护区（紫线）等城市控制性区域管制要求。 （三）城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。城市规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。 不具备前款规定的条件，但基于鼓励产业转型升级、完善独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目等原因确需划定城市更新单元的，应当就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行专项研究，在计划审批过程中予以专项说明。 拆除重建类城市更新的范围 存在下列情形，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施城市更新： （一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善： 城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。 （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患： 1、环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。 2、相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房集中，或者建筑质量有其他严重安全隐患。 3、消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患。 4、经相关机构鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。 （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施； 1、所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施。 3、属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省、市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级。 3、其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。 （四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。 北京旧城改造模式选择/detail.aspx?m=24n=109 旧城改造有三对基本对象：建筑文物与城市风貌保护、危房改造与人居环境改善、区域经济与社会事业发展。这三对对象不是一个问题，却是 一个整体，它们紧密联系，互为因果的，你中有我，我中有你，难以绝对分开。旧城改造模式要把这三对基本对象有机结合起来，统筹兼顾，互相衔接，并分清主 次、轻重、缓急。 德国鲁尔区的传统工业改造的经验，以产业发展为主要目标的旧城改造，要着重抓好以下几个方面：一是以基础设施建设和改造引导产业结构调整，比如商业街要规划合适的宽度，过宽的街道会阻止顾客的“逛”，会导致人气削弱，