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盐城市物业管理实施细则 盐城市物业管理实施细则 来源：考试大???【考试大：天下考生的良师益友】???2009年7月7日 　　第一章 总则 　　　第三条本实施细则所称业主，是指房屋的所有权人，即房屋登记簿记载的权利人（含商品房预告登记的权利人）。 　　本实施细则所称使用人，是指房屋的实际使用人和承租人。 　　本实施细则所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。　　第四条市房产管理局是全市物业管理行业的行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理工作的管理、监督和本细则的组织实施。 　　　　(一)各县（市、区）政府 　　负责把住宅物业管理纳入社区管理范畴，加强对住宅物业管理工作的指导、协调和监督；协调解决小区管理中的综合性问题；督促街道(乡镇)会同房产行政主管部门做好业主大会(业主委员会)筹备组建、换届工作，帮助业主把好业主委员会筹备组人选关，并落实考核工作。 　　　　　　第二章 业主及业主大会 　　第六条业主在物业管理活动中，享有下列权利：　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； 　　（四）参加业主大会会议，行使投票权； 　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； 　　（六）监督业主委员会的工作； 　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同； 　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 　　（九）监督住宅专项维修资金的使用执行情况； 　　（十）法律、法规规定的其他权利。 　　第七条业主应当履行下列义务： 　　　　第八条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。 　　第九条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 　　业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。 　个物业管理区域只能成立一个业主大会。 　　　筹备组组成人员为5名（社区居委会、建设单位各1名，业主代表3名）。业主代表由业主共推，但必须是模范履行业主义务，有事业心、公益心和服务时间的业主，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处或乡镇人民政府会同县（市、区）物业管理行政主管部门指定筹备组成员。筹备组活动由社区居委会牵头组织。 　　第十二条筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。 　　筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府，县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府可以根据实际情况派代表参加。 　　筹备组负责起草管理规约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。 　　第十三条业主大会履行下列职责： 　　（一）制定和修改管理规约和业主大会议事规则； 　　（二）制定和修改物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的管理规约； 　　（三）选举业主委员会委员或更换业主委员会成员； 　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 　　（五）筹集和使用物业共有部位、共用设施设备的住宅专项维修资金； 　　（六）改建、重建建筑物及附属设施； 　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项； 　　（八）法律、法规规定的其他职责。 　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 　　第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。 　　经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会应当在15日内组织召开业主大会临时会议，逾期不组织召开的，由物业所在地的县（市、区）人民政府房产行政主管部门联合街道办事处或乡镇人民政府责令其限期召开。 　　第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积二分之一以上的业主且占总人数的二分之一以上的业主参加。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主委托代理人参加