第一三部分 项目定位.doc

第三部分 项目定位 一、背景综述 1、项目市场背景 素有“西部硅谷”美誉的绵阳，是我国重要的国防科研和电子工业生产基地，是国务院批准建设中唯一的科技城。而位于绵阳城西的高新区是92年国务完批准的53家国家级高新技术产业开发区之一，总面积105平方公里，距成都仅96公里，距绵阳机场8公里，常住人口近20万人。 高新区在绵阳现代化进程中，引进了美国等10余个国家和地区800多家工业企业入驻。建区以来，累计实现工业总产值1200亿元，国内总生产总值340亿元，财政收入60亿元，高新技术产业占全区工业总产值的88.9%。初步形成了以电子信息产业为龙头，以汽车制造、新材料、生物医药、食品等产业为支柱的产业结构体系。 高新区基础设施实现了“九通一平”，建有西南首家公共保税仓库，各大银行和金融机构在区内均设立了分支机构，科教文卫设施省、市一流。现有高中小学11所，共有教职工682人，在校学生12437人。有医疗机构6所，其中富临医院、高新区医院已具备较为完善的医疗条件。 对区内企业实行国家、省、市最为优惠的投资鼓励政策和产业扶持政策。未来几年内，随着正在建设的世界500强艾默生网络能源绵阳项目、新晨动力50万台发动机及变速箱项目、长智光电、中国重汽绵阳基地、电子九所灾后重建等重大项目的推进，高新区产业集群化结构将进一步优化，配套能力将进一步提升，带动示范作用将进一步显现。 2、项目自身条件 二、项目市场定位 三、目标客户群体定位 本案是高新区普光路段不可多得的电梯高层，以稀驻于城西。 核心客群：企事业单位员工及学校的教师（所占比例约60%） 理由：项目所处的独特区域位置，辐射到周边的企事业单位，有大型的国企长虹集团、美菱冰箱生产基地、一康制药等，附近有大中小学共7所。根据市场调查分析，这些企事业单位及学校中有60%的人都有置业的考虑，因此我们把核心客户群锁定在企事业单位的员工与学校的教师中。 企事业单位员工的主要表现为以下特征： A、年龄大约在30-40岁之间，其现居住的为自建房或租房； B、家庭人口３－５人之间，理想户型为三室两厅 Ｃ、对整体配套不是十分在意，旨在向往良好的生活环境，改善居住质量； Ｄ、为了生活与工作有序的衔接，方便上下班； Ｅ、收入比较固定，希望能轻松置业。 学校教师的主要特征表现为： A、年龄大约在25-35岁之间，多数为首次置业，现租房或职工宿舍； B、家庭人口在２－３人之间，理想的户型是两室两厅； C、希望买房结婚，拥有自己的温馨小家； Ｄ、比较在意生活的便捷度与社区配套。 购买动机： 主要是居家需要 追求品质与便捷的生活 次要客户群：个体经营户或私营企业户（所占比例约25%） 理由：这部分人小有积蓄，大多是本区人，随着高新区的日渐繁荣，见证着这座区域的成长历程，对本区的房地产还是比较有信心，他们之中有相当一部份人将成为本项目的潜在客群，因此我们将周边的个体经营户或私营企业户锁定为次要客群。 周边个体经营户或私营企业户主要表现为以下物征： A、年龄大约在35-５0岁之间，其中五层居住的是自建房，二层居住商品房，三层为居住其它； B、家庭人口在３－５人之间，； C、对本区域熟悉和认可，是首选的置业区域； D、购房前首先考虑的是生活便利度。 购买动机： 追求品质及舒适、休闲便捷的生活方式 从投资角度看好房屋增值与保值特性 补充客户群体：以投资或其它目的客群（所占比例１５％） 理由：此类客户主要是以总价底的小户型为主，由于今年国家出台了一系列房地产调控，此类投资性客户大多持币观望中，因此我们不能将此类客户群列为主流客户。 投资客群主要表现为以下特征： A、资金比较宽裕，看好项目升值潜力； B、对区域选择没有限制； C、看重地段，项目整体的品质及长远的区域 购买动机： Ａ、以投资为中心，看好长短期内的利益 2、目标客户群分布 以项目为轴心向外延伸，客户群的分布大概可分为三个版块，如下图。首先绿色标注从项目旁边的光彩国际建材工业园为起点划向一康制药以西的版块；其次是橙色标注由项目南面的普明中学连接到高新区火炬一小的版块；最后是蓝色标注项目以东的方向，从火炬中学段开始向外扩展的企事业单位。 （１）、绿色区块显示光彩国际建材工业园以西的片区： 　此区块以西大部分都是待开发的工业性用地。其中有正在建设的光彩国际建材工业园，该园占地20万平方米，主要是以各类石材加工料交易为主，预计有上万人的工作规模；一康制药是比较早进入高新区的企业，目前在职员工数为２８０人左右；同时旁边还有38家从事生物医药类的中小型企业，合计职工人数在500人左右；从安昌河向西的方向是涪城区，它是政府重点打造的城区一体化景点示范地——戈家桃林 　　小故事3、老人与黑人小孩子 　　一天，几个白人小孩在公园里玩。这时，一位卖氢气球的老人推着货车进