第八章其他税种纳税筹划案例读分析.doc

第八章其他税种纳税筹划 案例分析计算题 1.某房地产公司从事普通标准住宅开发，2009年11月15.该公司出售一栋普通住12000平方米，单位平均售价2000元／平方米，销售收入总额2400万元，该楼支付土地出让 324万元，房屋开发成本1100万元，利息支出100万元，但不能提供金融机构借款费用证明。城市维护建设税7％，教育费附加征收率3％.当地政府规定的房地产开发费用允许扣除比例为10％。 假设其他资料不变，该房地产公司把每平方米售价调低到1 975元，总售价为2370万元。计算两种方案下该公司应缴土地增值税税额和获利金额并对其进行分析。第一种方案： (1)转让房地产收入总额=2400(万元) (2)扣除项目金额： ①取得土地使用权支付的金额=324(万元) ②房地产开发成本=11 00(万) ③房地产开发费用=(324+11 00)×1 O％=1 42.4(万元) ④加20％扣除数=(324+1100)×20％=284.8(万元) ⑤允许扣除的税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加=2400×5％×(1+7％+3％.)32(万元.) 允许扣除项目合324+11 00+142.4+284.8+132=1983.2(万元) (3)增值额=2400-1983.2=416.8(万元) (4)增值率=×l00)％=21.02％ (5)应纳土地增税税l6.8×30％l25.04(万元) (6)获利金额=收入成一一利息一税金 =2400-324-00-l00-132-125.04 =618.96(万冗) . 第二种方案： (1)转让房地产扣除项目金额=l 981.55(万元) (2)增值额=2370-1981.55=388.45(万元) (3)增=388.45/1981.55 ×100％l9.6％ 该公司开发普通标准住宅售，其增值额未超过扣除项目金额的20％，依据税法规定免征土地增值税。 (4)获利金额=2370-324-1100-1 00-130.35=7l5.65(万元、) 降价之后，虽然销售收入减少了30万元，但是，由于免征土地增值税，获利金额反而增加了96.69万元。 该公司建造的普通标准住宅之所以要缴纳土地增值税，是因为增值率超过了20％。纳税筹划的具体方法就是控制增值率。 2.甲房地产公司新建一栋商品楼，现已建1000万元。有三个经营方案：一是对外出租，年租120万元；二是本公司开办商场；三是以商务用房对投资。 计算分析哪种方案对甲公司比较有利? 方案一：对外出租 应纳营业税税额=l 200000×5％=60000(元) 应纳城市维护建设税及教育费附加=60 000×(7％+3％)=6000(元1 应纳印花税税额：1 200000×0.1％=1200(元1 应纳房产税税额=1 200000×1 2％=144000(元’) 应纳税款合计金额=60000+6000+1 200+l44000=211200(元) 方案二：甲公司自己开办商场，则只缴房产税 应纳房产税税额1 0000000×(1-30％)×1.2％=84000(元) 税赞=2ll 200-84000=127200(元) 房60000元。 方案以投资，投资利润分红，共担风险，由被投资方按房产原值作为汁税依缴纳税，缴纳的房产税同方案二。但本方案投资方不缴纳营业税、城维护建设税及教育费附加。 如果甲公司以房产投资，收取固定收入，承担投资风险.这实际上是以联营投资名义变相出租房产，根据税法规定，出租 下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！ 小故事1、《扁鹊的医术》 　　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢? 　　扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。 　　文王再问：“那么为什么你最出名呢? 　　扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只 能治轻微的小病，所以他的名气只及本乡里。而我是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管放血、在皮肤上敷药等大手术，所以以为我的医术高明， 名气因此响遍全国。 　　大道理：事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。 　　小故事2、危险的森林里 　　一个人在森林中漫游时，突然遇见了一只饥饿的老虎，老虎大吼一声就扑了上来。他立刻用最快的速度逃开，但是老虎紧