2014北京东坝中弘中国之窗项目市场定位报告68页.pptx

中弘中国之窗项目市场定位报告 21世纪不动产 商业地产香港商业视角管理顾问有限公司北京新锐视角商业管理顾问有限公司市场定位依据总体市场定位目标客群定位租金价格定位静态经济效益测算市场定位依据政策支持市场消费力支持城市面貌支持消费人口支持12点定位依据交通支持品牌店支持业态需求支持主力店百分比支持瞄准市场空白准确把握商户需求租售价格支持商品品种支持商业面积支持建筑形态及成本支持市场定位依据政策支持约6.2平方公里北京最大的高端商务区，朝阳区重点规划开发的区域之一“世界城市试验区”，打造集高端商业休闲娱乐、总部商务办公、国际交流服务和高品质居住四大功能为一体的城市综合发展区规划建设大型郊区低密度居住聚集区吸引区域南侧CBD商务区和北侧大望京商务区大量办公人口的居住转移东坝整个区域的规划发展将促使区域基础设施和交通环境不断完善，大量的人口资源转移将带动周围消费力水平的增长，对区域商业环境的要求将不断提升，创造了广阔的发展空间市场定位依据城市面貌支持东坝区域目前正在从城乡结合部向城市高端商务区发展区域规划建设为北京最大的郊区低密度居住聚集区，原东坝边缘集团中规划的工业用地另行调整区域绿化隔离带面积大，空气质量好，绿化率高一个城市面貌的优劣将决定商业市场的发展方向与档次好的城市面貌是商业发展的基础，东坝区域整体交通便捷，无重工业污染环境，城市面貌较好，适宜商业市场的发展，为本项目的建设奠定了良好的基础。市场定位依据交通支持城市干道：项目位于城市主干道机场第二高速公路和东五环的交汇处区域干道：区域交通网络完善，包括朝阳北路、东坝中路、平房路等公交线路：共有18条公交线路经过项目轨道交通：未来规划中东坝区域将出现三条地铁线路，M6线、M3、L4区域大交通环境的改善为区域商业发展提供基础性的市场动力消费者、经营者投资者更易到达本区域项目周边交通的完善将有效的提升到至项目消费的人群数量市场定位依据业态需求业态3km内已有数量体量（m2）大型超市668000电器城643000大型KTV10/大型影院3/家居建材城2360000区域购物中心以中档定位为主，主要满足日常基础消费受到规模和各种因素限制，区域内体现综合性、一站式消费的项目并不多目前区域商业市场空白区主要存在于大规模、中高端综合性商业尤其是品牌档次的提升、丰富度的增强和特色主题型购物的体现都有待未来更深入地挖掘市场定位依据租金价格支持区域租金水平较为集中，购物中心平均租金多在10元/平米·天以上(首层）商品市场类别中成熟商业明显高于新入市商业；地段位置差异也较明显市场定位依据市场消费力支持区域周边住宅区密集，居住人群广泛区域内消费力人口占有很大比例，此部分人群为项目的发展提供了较好的消费力支持契机月均收入较高，消费能力较强对除日常消费外的其他消费具有一定需求项目整体经营档次及品牌应以中高档档为主，符合本区域主力消费人群的消费能力市场定位依据消费人口支持未来3年内，主要规划住宅区人口＋零散建设的新住宅楼将使本区域增加10-15万人口东坝未来快速增长的消费人群为本项目规模定位提供了重要支持几十万的消费人口足以支持大规模的商业综合体，项目应考虑到日后人口增长带来的消费需求，尽早抢占市场份额市场定位依据商业面积支持项 目数 据依 据综合商业辐射半径3-4公里本案建筑体量大，目标覆盖东五环轴线周边范围辐射区域人口数量400,000根据市调结果推算区域规划人口增长率20%根据统计资料推算三年后区域人口数量691,200=400,000*(1+20%)3人均消费（单位：元）15,000根据市调调研计算平均年增长率3%根据通货膨胀率计算三年后人均消费性支出（单位：元）16,390.91=15000*(1+3%)3净现值（单位：元）16,030.22=NPV(2.25%,16,390.91)区域内居民消费性支出（单位：元）11,329,393,536.00=16,390.91*400,000净现值（单位：元）11,080,091,477.75=NPV(2.25%,11,329,393,536.00)单位平均产出（单位：元/年）18,000区域购物中心盈利平均值市场饱和分析（单位：平米）615,561=区域居民消费性支出净现值/平均产出现有综合商业面积（单位：平米）300,000根据现有面积统计表加和市场再容纳量（单位：平米）315,561=615,561-300,000市场饱和度指数0.51=315,561/615,561区域现有商业市场饱和度较低，有效商业面积约为300000㎡区域市场实际再容量可达到31万㎡左右发展大型综合性购物中心将十分可行，15万㎡商业面积可消化市场定位依据项目经营者支持为了更加合理的确定购物中心的整体规模并安排各业态的面积配比，我司选取了约2400个品牌商户就项目进驻