衢州房地產市场分析报告.docVIP

衢州房地产市场分析报告 ：衢州概况 一、区域位置 衢州位于浙江西部,地处浙、闽、赣、皖四省交界，素有“四省通衢”之称。衢州历史悠久，名胜古迹，人文景观众多，是国家级历史文名城。浙西政治、经济、文中心面积8836.52平方公里，人口241.35万，下辖龙游、常山、开化、衢县和江山市、柯城区，是对外开放城市。205、320国道及四条省道、浙赣铁路复线等纵横境内，机场有通往北京、上海、广州等城市航线。衢州农业发达，物产众多，矿藏资源丰富，工业基础良好，外向型经济发展步伐加快，目前,全市相继建立了一批有效益、有市场、上规模的外商投资企业，300余种产品远销海外。兴建的衢州经济开发区，衢县沈家经济开发区，江山经济开发区为省级开发区，区内基础设施日趋完善，交通便利。 衢州市历史悠久，名胜古迹众多，是浙江省首批公布的历史文化名城，1994 年1 月 4 日，国务院批准公布衢州市为中国历史文化名城。截止1999 年底，市内重点风景名胜区共20 处，其中省级的有江郎山风景名胜区和烂柯山－乌溪江风景名胜区2处。 国家级文物保护单位1处（南宗孔氏家庙），省级自然保护区1处（开化古田山保护区），国家级森林公园1处（钱江源森林公园）省级森林公园1处（紫微山森林公园），省级水利旅游区5处（仙霞湖、九龙湖、碧波湖、仙游湖、月亮湖旅游区）， 主要旅游区有30处。有围棋仙地烂柯山、唐末黄巢起义军开辟的入闽古道仙霞道（关）、中国丹霞第一峰——江郎山、千古之谜龙游石窟地下人工建筑群、江南一绝的三衢石林、生态完好自然清幽的国家级钱江源森林公园、天下第一神山——紫微山（龙门峡谷、药王山）、省级自然保护区古田山以及溶岩幻境太真洞、白塔洞、摩崖石刻金仙岩、独特的火山颈奇观三门源（砖雕）等名胜古迹。—20%的行业毛利及其它费用，合理的房价应该在每平方米1300元左右。特别是现在，开发商在楼盘景观、环境等竞争卖点上的投入不断加大，导致开发成本快速提升。但是目前衢城房价也只是小幅上升，每平方米1400元的均价是市场调节的结果。 市场回顾 衢城的房地产业发展和全国的房地产业的发展走势相同，基本可以分为四个阶段： 起步阶段：从80年代末期到92年底，全市只有五六家国有开发企业，规模较小，开发水平低，房地产用地尚实行划拨供应，利润较高。 快速发展阶段：从92年底至94年初，全国处于一片建设热潮，银行贷款放宽，房地产业一片兴旺，开发企业也猛增至二十多家。 低迷阶段：94年底至98年初，受国家宏观政策影响，市场低迷。 高速发展阶段：从98年下半年起，由于宏观政策调整，经济回升，房地产也迅猛发展，开发企业达到60多家，加上旧城改造和房改政策，推动房地产业快速发展。 市场现状 ●市中心改造力度加大 2001年旧城改造拆除各类房屋35万平方米拆迁住户4000余户、单位300多家，货币安置率达90％以上；2002年拆迁面积20.9万平方米；做为旧城改造的重点项目，坊门街商业步行街已经顺利开街，其商铺的销售价格外更是创下了衢城的历史记录，衢城也因此掀起一轮投资商铺的热潮。 ●火车站南移，东南板块趋热 衢城火车站目前位于衢城的市中心位置，在聚集了大量的人流、形成商业氛围的同时，也产生了一定的负面影响，增加了城市污染，制约的城市空间的扩张；火车站南移一下子拉大了城市框架，目前市中心的商业已有南移现象，并逐渐形成以三衢路为中心向四周辐射的商业区块；由于这一利好消息，南线楼盘的价格已开始悄然爬升。 ●城北高尚居住区已具雏形 一直以来，城北因为配套设施完善，区域内的楼盘均受到不同程度的追捧，而自从紫荆花苑的高档定位获得成功，被人们普遍接受并顺利建成交付以来，城北作为衢城高尚居住区的定位便日渐明晰，由于特殊的地理位置，该区域在衢城具有一定的不可替代性，本项目的推出，必将为该区域再添精彩的一笔。 未来趋势 国民经济的持续发展推动房地产业的投资开发继续升温；城乡居民收入的不断提高，购房需求继续扩大；加上购房贷款利率、交易手续费调整等一系列政策出台，为我市房屋销售价格的基本稳定提供了有利条件。但影响未来房价尚有许多不确定因素： 导致房价上涨的因素，首先是土地供应量的逐步减少，加上实行土地收购储备制度后，所有商业经营性用地都要以公开招标拍卖的方式推向市场，土地价格将继续攀升。但我市的土地供给实际压力相对小些，因土地资源匮乏造成房价飚升的可能性不大；其次是新楼盘品质不断提高，开发商建房成本提高，直接推动房价上扬，未来西区有江、有山的自然景观为卖点，房价还会有较大提高；在旧城改造中，动拆迁的单位面积土地成本越来越高，加上市政府强调要有规模、高品位地改造开发，也直接影响这些新造楼盘的价格。 导致房价下降的主要因素，首先是房屋供求状况在变化。去年和今年大量的开工楼盘，大多在今明两年内陆续竣工交付，购房者有了更多的选择机会。