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第一章 不动产及其价格 教学内容 一、不动产的含义 二、不动产的特性 三、不动产的权属 四、不动产的价格 五、不动产价格的特性 六、不动产价格的影响因素分析 ? 第一章 不动产及其价格 一、不动产的含义 1、从实体的角度： 土地及其地上的定着物 狭义的土地：指地球表面陆地， 包括陆地表面、地下和地上垂直空间。 广义的土地：指地球表面陆地和 被水覆盖的部分。 最广义的土地： 指自然资源，除了包括地球表面陆 地和被水覆盖的部分，还包括阳光、 空气、水、热能、风力等自然赋予的 一切有形和无形的自然力在内。 按照土地管理概论中的定义： 土地是地球表面上由土壤、岩石、气候、 水文、地貌、植被等组成的自然综合体。 地上的定着物 是指附着于土地，只有在与土地 不分离的状态下才能使用物体。如建 筑物、桥梁、水井等。 树木、尚未收获的农作物是否为 不动产？各国有不同的规定。 2、从法律的角度： 民法通则未做具体的规定，但最高 人民法院《关于贯彻执行〈中华人民 共和国民法通则〉若干问题的意见》 第186条规定：“土地，附着于土地的 建筑物及其它定着物，建筑物的固定 附属设备为不动产” 《中华人民共和国担保法》第92条规 定，本法所称不动产是指土地以及房屋、 林木等地上建筑物。 土地:包括地下及上空，但法律另有 规定的除外，如矿产资源、文物属于 国家所有等。 附属于土地的建筑物及其它定着物: 房屋、桥梁、水井、地上建造的庭 院、花园、假山、栅栏等。 建筑物的固定附属设备:排水管道、 电力、热力系统等. 意大利民法典812条详细规定： 土地、泉水、河流、树木、房屋和其他 建筑物，即使是临时依附于土地的建筑物 以及在一般情况下那些或是自然或是人为 的与土地结合为一体的物品是不动产。固 定河岸或者河床之上并且为永久使用而建 造的磨房、浴场以及漂浮在水面上的建筑 物视为不动产 日本民法典第86条规定：土地及其定着 物为不动产。 美国不动产术语词典对不动产的定义 为：在法律上，不动产是指土地以及或多 或少依附于土地的一切物体，不动产所有 权从地球中心直到无限天际。 对一宗土地的基本认识 （1）位置 ；（2）面积；（3）四至； （4）形状；（5）产权状况； （6）利用状况；（7）规划设计要求；（8）出入口方位 ； （9） 土地生熟程度； （10）地质、水文和气象条件； 土地开发（生熟）程度——基础设施 七通一平：通路、通水、通电、通讯、通热、通气、排水。 某工业企业拥有一宗地，因融资 需要，计划以该土地使用权进行抵押 贷款，并于2007年9月5日委托某评 估公司进行土地价格评估。该公司所 拥有的土地位于华南H市，远离城区， 为独立工矿用地，总面积为15000平方 米。宗地东高西低，地下水位适中， 东南角有一自采水井，用于企业生产 取水（附近无市政供水管网） 宗地为多边形，不规则，北段边界为 弧形，种植有3米宽挡风树木，四周 有砖混围墙；宗地为红壤土，种植本 地草种，内有十字型道路，外有2千 米长的道路与国道相连，宗地有11 栋建筑物，其中办公楼一栋，仓库1 栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服 务楼1栋，变电房1栋，企业用电来 自3000米外的变电站，企业通讯 网络及设施齐全。土地使用权无特别 限制，假定你是该评估公司的土地估 价师，请回答下列问题： 2（本问题5分）根据上述条件，列 出已知宗地的个别条件 对建筑物的基本认识：（1）位置 （2）面积；（3）层数和高度；（4）结构； （5）设备；（6）层高或净高； （7）空间布局；（8）装饰装修；（9）外观; （10）建成日期；（11）利用状况； （12）维修养护情况及完备程度； （13）产权状况（14）公共服务设施完备程度 第一章 不动产及其价格 几个概念： 建筑高度: 建筑限高，是指地块内允许 的建筑(地面上)最大高度限制 ； 建筑密度: 建筑覆盖率，是指一定地块内 所有建筑物占地面积与土地面积的比率； 容积率：是指一定地块内总建筑面积与 用地面积的比值。 某宗土地面积为1000m2 ，其上建筑 物的占地面积为700m2，建筑物层数 为4层，如果建筑物的各层建筑面积 均相同。则该宗土地的容积率为多 少？建筑密度为多少？ 二、不动产的特性 1、地理位置的固定性与区位条 件的可变性。 土地的自然地理位置是固定的,土地 上的定着物也是固定不变的。 区位条件：不动产在被人们利用过 程中所表现出的社会、经济位置。 2、土地面积的不增性