深圳_万科璞悦山_别墅营销策略_hz2016.pptxVIP

万科·璞悦山别墅营销策略报告深圳中原·璞悦山项目组2012年7月8日Part 1. 市场分析别墅市场分析：各市场成交趋于稳定，整体保持周均1~2套月均4~6套的水平 除皇庭玺园由于开盘带动2周的成交明显增长外，其余各区项目均保持每周平均1~2套，每月平均4~6套的成交走势； 除熙园山院在6月份成交13套，位于整个别墅市场最高成交外，其他市场表现依旧；别墅市场分析：转介和友介是别墅市场成交的主要因素 全市别墅市场的主要成交渠道为转介和友介，传统渠道（短信、网络等）的成交主导因素不强； 不同项目转介和友介成交比例不同，但作为主要的成交诱因，成交比例均能够保持在50%以上。　项目主力户型推盘量成交均价主因成交渠道占整体比例平均周走量周最高成交1熙园山院联排220-240㎡ 双拼240-305㎡105双拼10万/㎡联排7万/㎡转介（1.5%+现金奖）70%2~362大南山紫园联排298-460㎡ 叠墅256-380㎡ 双拼290-400㎡ 独栋260-420㎡91联排5万/㎡；叠墅4.5万/㎡；双拼7万/㎡；独栋12万/㎡友介老带新60%2-335（开盘）3皇庭玺园叠拼200-239㎡467万/㎡转介（3.5%+18万现金奖）80%1~213（加推）别墅市场分析：全市别墅市场供应较大，项目面临较大的竞争压力。 目前全市别墅存量1010套，其中主要以观澜片区为主411套，宝安南山、龙岗和龙坂分别为183套、173套和153套，项目面临的整体市场竞争压力较大。　区域项目最近一次推盘时间总套数推售情况在售竞争户型 供应套数产品类型产品均价观澜 万科棠樾2011/9加推600期房联排210㎡； 叠拼100（库存）联排、叠拼3.6万/㎡ 金地天悦湾2011/9/14首推，2012/6/16加推200现房联排260㎡-540㎡；双拼240-360㎡；叠加210-240㎡；独栋290-376㎡125（库存）联排、双拼、叠加、独栋联排6.5万/㎡；双拼6.9万/㎡；叠加3.5万/㎡；独栋8万/㎡； 和黄观湖园3期2011/7加推210现房独栋240㎡；双拼250㎡-350㎡ 22（库存）独栋、联排双拼2.4万/㎡；独栋2.7万/㎡ 观澜湖 2012/3加推128（当期）现房联排300㎡；叠墅240-280㎡54（库存）联排、叠墅3万/㎡；叠墅2.7万/㎡ 招商观园预计2011/8月推别墅110现房240~260㎡联排，360㎡双拼110（待售）联排、双拼预计4万/㎡龙坂熙园山院2011/10/1首推106现房联排220-240㎡；双拼240-305㎡ 48（库存）联排、双拼双拼10万/㎡联排7万/㎡水榭山2012/3加推300现房联排230㎡-340㎡；双拼450-650㎡2（库存）联排、双拼双拼9.4万/㎡联排6.8万/㎡ 中央原著 预计2012/1048现房联排250-260㎡48（待售）联排待定 ，预计5~8万/㎡十二橡树庄园2011/12/10加推354现房叠加132-212㎡；双拼和联排200-300㎡55（库存）叠加、双拼、联排叠加2.8万/㎡双拼4.9万/㎡联排4.3万/㎡龙岗紫麟山2011/7加推230现房联排226-313㎡ 35（库存）联排3万/㎡ 公园大地2007/4开盘128现房联排260-330㎡； 57（库存）联排3.3-5万/㎡ 星河时代2012/5/17加推182期房叠拼210-260㎡81（库存）叠拼3-5万/㎡盐田凯旋湾2011/3/10加推99现房双拼260-289㎡独栋300-380㎡ 28（库存）双拼、独栋 双拼5.5万/㎡独栋7.5万/㎡ 皇庭玺园2012/5/13加推46现房叠拼200-239㎡； 5（库存）叠拼7万/㎡ 爱琴湾2011/5/18开盘76现房200~300㎡独栋、联排和双拼40（库存）　独栋、联排和双拼8-10万/㎡华侨城天麓2010/1/8开盘515现房叠拼175-290㎡ 17（库存）叠拼8-13万/㎡ 南山宝安 曦城4、6期2012/5加推640现房联排250-340㎡；叠拼220-270㎡；独栋350-660㎡ 115（库存）联排、叠拼、独栋独栋10万/㎡；叠拼4.1万/㎡联排7万/㎡ 大南山紫园2012/6/17首推91现房联排298-460㎡叠墅256-380㎡双拼290-400㎡独栋260-420㎡ 57（库存）联排、叠墅、双拼、独栋联排5万/㎡；叠墅4.5万/㎡；双拼7万/㎡；独栋12万/㎡ 南山花园二期预计2012/8推出11现房250~300㎡联排11（待售）联排预计8-10万竞品别墅市场分析　区域项目总套数在售供应套数推售情况 在售竞争户型 产品均价重要节点龙坂熙园山院10648（库存）现房 联排220-240㎡；双拼240-305㎡ 双拼10万