江西省九江里众人众服装市场实施总案.docVIP

九江十里众人众服装市场实施总案 目　　录 宏观经济 商业部分市场调研 项目SWOT分析 大厦定位 资金回收表 招商策略及节点控制 推广策略及细则 宏观经济 九江市为江西省北大门，人口47万，辖区九县为九江县、武宁县、修水县、永修县、德安县、星子县、都昌县、湖口县、彭泽县，市区为庐山区、浔阳区、开发区三个区。人均年收入7474.6元，支柱产业有纺织、化工、能源、旅游。。 国务院发展研究中心对京九铁路沿线开发进行考察论证，认为九江“最有条件成为京九中段新的经济制高点”。 江泽民总书记亲临九江视察时，对九江的前景寄予厚望，指出：“九江处在京九铁路正中，滨临长江，又有庐山、鄱阳湖，九江前途无量。” 历经时代巨浪洗礼的九江，正以坚实的步伐，崭新的姿态，走向世界，迎接未来，实现九江在江西的率先崛起。 商业部分市场调研 项目所在区域； 两个商业区域，十里百货大厦区域，项目核心商圈，该区域人口结构包括：572区、兵器部、国营441厂、动力机厂、轻机厂、江洋厂、企业干校、九江学院、仪表技校、船校；区域内人口总规模约15万人，主流人口为学院学生和各国企业职工。 项目所在区域商业 业态 面积 总户数 租金 服装 12～60 16 正常门脸价格为80元/月/平米 鞋包 20～80 12 服务业态 6～200 25 游戏厅、数码摄像、图书、超市、美容美发、音像影碟平均租金在30元/月/平米 银行 150～200 4 建行、商业、工商、交行 其他 10～40 10 鱼具点、五金 57户 位于项目南侧的上海新建步行街，主要为品牌服装，约40户，租金30-50元/月/平方米。 项目所在商圈特点： 区域内现有经营小百货、服装箱包、鞋类商户为约100户 商户其商铺单位面积颇大，区域市场总规模约为4000㎡， 商铺一般位置租金为30元/月/平方米，位置稍好为70元/月/平方米 商品价格销售价比较低，市场消费力弱 服务业态中游戏厅、网吧生意火爆，但消费者年龄结构偏低 区域内人口以学生和国企职工为主，消费力单一，市场支撑力薄弱。 大中路步行商业街 大中路步行商业街历经几十年发展，占据九江市商业垄断规模，其商业街长度约2公里，由大中路两旁门面房和综合性的商厦互相组成，其中新建的信华城市广场，明年5月15日开业，规模15万平方米，其供应量相当庞大。 沿街门面房经营服装商户，这些商户进货渠道一些为品牌加盟，其余的多从南昌的洪城大市场进货。 集中性市场类业态： 京九服装小百货批发城 主要为3㎡柜台，512元/月（含工商税务）转让费为1.5万元，年付优惠1个月，即交12个月，用13个月，合同签订一年租金为月付或季付。前边好位置660元/月，差位置或位置靠后为350元/月；精品厅为6平方米，租金800元/月。总摊位约150个，租金平均在150元/平方米×月。 龙台河市场即中百站批发市场 主要为低档小百货类批发，20平米档口1500-1800/月，转让费在7000-8000元。标准摊位租金为50元/平米/月，年付，转让费1.5万元(含当时入场费5000元),其市场规模约150户。 大中路步行商业街特点： 大中路其约750个门面，约1000个商户，加上周边的各类业态散户，共约1500个商户； 大中路步行街主营服装、鞋、小百货和电器，兼有电脑耗材等； 电脑耗材主要集中在太平洋电脑城，太平洋电脑城里侧和2层租金为50元/月/平方米，外侧为80元/月/平方米，租金交付方式为月付，押金为押三付一，总商户数约80个； 大中路步行街，位于肯德基方向的临街铺位租金为200元/月/平方米（位置好），叉道内租金在100-150元/月； 信华城市广场内门面的售价较高商，租价外门面为200元/月/平方米，内部商业街为150元/月/平方米。其单位面积均比较大为30-40平方米，最小的也有20平方米。 商业调研总结： 九江地区位于三省交界之处，距离南昌驱车1个半小时100多公里。其辖区的9个县中大部分在南昌与九江之间，其距离南昌市较近，从而由于地缘的因素，造成各区县商户进货渠道多选择南昌，而选择九江的会少一些。客观上促使南昌服装的批发业规模更大，而使九江成为一个市区并且面对各区县的零售中心，造成九江服装的批发量不会太大。 在三省交界的地理优势中，湖北方向、黄石去南昌进货较方便，安徽方向、安庆地区更加贫穷，且受历史地缘影响，使之不会成为九江服装批发业的支柱，所以九江依靠外埠力量形成服装批发业中心的难度颇大。这也是为什么九江无大型批发商场的一个重要原因，九江的商业业态只能以零售为主，兼有小规模批发的状况下进行，这也符合现九江区域的商业业态现状。 九江大中路上的2个集中性商业，龙台河批发市场（中百站批发市场）和京九小商品批发市