房地产相关税收讲义资料.doc

房地产开发的基础知识 分类 按开发规模和复杂程度 单体开发 群体开发 居住小区开发 大型小区开发 按开发区域 新城区开发 旧城区开发 按开发产品业务及权属 土地开发 房屋开发 代建房开发 公共配套设施开发 二、房地产开发资质 注册资本 经营年限 累计竣工面积 业务范围 一级 ≥5000万元 5年 近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米 不受限制，全国范围承揽 二级 ≥2000万元 3年 近三年房屋建筑面积累计竣工15万平方米 承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定 三级 ≥800万元 2年 房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上 四级 ≥100万元 1年 三、土地使用权的划拨、出让与转让 （一）土地使用权的划拨 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该宗地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权的条件是：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点支持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。 （二）土地使用权的出让 国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该宗国有土地的使用权可以有偿转让。 土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议的方式。 土地使用权出让年限： 居住用地 70年 工业用地 50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地 综合用地或其他用地 商业、旅游、娱乐用地 40年 （三）土地使用权转让 是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与、交换或者其他方式将土地使用权再转移的行为。房地产转让，应当签订书面出让合同，合同中载明土地使用权取得的方式。 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证； 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 四、拆迁安置补偿费及征地费 （一）拆迁安置补偿费 1、补偿形式 （1）产权调换 拆迁人以原地或异地建设的房屋补偿给被拆迁房屋的所有人，继续保持其对房屋的所有权。产权调换的面积按照被拆迁房屋的建筑面积计算。 （2）货币补偿 （3）产权调换和货币补偿相结合 2、房屋拆迁安置 （1）安置对象 （2）安置标准 （3）安置形式 A.一次性安置 B.过渡性安置 （4）安置费用 安置费用包括搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补助费 （二）征地费 1、土地补偿费 2、青苗补偿费 3、地上附着物补偿费 4、安置补偿费 5、新菜地开发建设基金 6、耕地占用税 7、土地管理费 第一部分 会计核算 一、收入核算 （一）分期收款销售 （二）按揭 （按揭保证金） 国税发[2009]31号文规定，采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。? （三）工程抵款 （四）非货币性交易 （五）债务重组 （六）投资性房地产 （七）销售退回 国税发【2003】45号：……企业年终申报纳税前发生的资产负债表日后事项，所涉及的应纳所得税调整，应作为会计报告年度的纳税调整；企业年终申报纳税汇算清缴后发生的资产负债表日后事项，所涉及的应纳所得税调整，应作为本年度的纳税调整。 国税函【2008】875号第一条第（五）项规定：……企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。 按照新文件的精神，意味着只要是销售退回，不论是否为日后事项，都只能冲减销售退回年度的销售商品收入。 （八）代建工程 按建造合同来处理。 二、成本核算 配套设施处理： 1、建造时 2、完工 4、销售 5、自用 三、费用核算 （一）管理费用 （二）营业费用 （三）财务费用 第二部分 收入的税务处理 一、收入确认 《企业会计准则——收入》规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。? 《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定“一