四明广场商综合体调研报告.doc

商业综合体调研报告 ——余姚银亿四明广场 项目介绍： 余姚市四明广场位于余姚市行政中心北侧，东至南雷路，南至世南西路，西至大黄桥路，北至宝庆路，总用地面积为64265平方米，折合96.4亩。主要建设项目：四星级大酒店、中型卖场、百货公司和商务住宅综合楼，建设规模为15万平方米，并配套部分公共建筑。 　　该项目于2011年5月6日由银亿房产以5亿多元竞得，预计开发年限两年半左右。公司以国际化的前瞻视野，打造一个全新的集市民休闲广场、购物、文化、餐饮、娱乐、运动、商务办公等多业态为一体的国际时尚消费体验中心。项目将引进世界500强超市、精品购物中心及五星级影院，还打造知名餐饮、娱乐休闲、精品商业街等的商业业态，以保障项目业态的完整性及丰富性。四明广场的崛起，在给广大市民带来全新的一站式情景体验的同时，更重要的是改变整个余姚的消费观念，提升余姚的商业消费档次，丰富余姚文化消费内涵，并将由此带动余慈整个区域价值全面提升。 片区情况： 城中心的商业综合体 项目位置： 余姚市四明广场位于余姚市行政中心北侧，东至南雷路，南至世南西路，西至大黄桥路，北至宝庆路。 道路交通: 坐203路公交到上菱新村站下车 生活配套： 教育配套 幼儿园 余姚市浙东实验幼儿园 浙江省宁波市余姚市 278米 小学 世南小学 新西门路148号 256米 中学 浙江省余姚中学 四明西路392号 455米 生活配套 超市 海斯特钓具连锁超市 新西门路191号 156米 上菱水果超市 新西门路124号 332米 公园 余姚市市民休闲行政服务中心前期办公室 新西门路219号 84米 其他 中国邮政储蓄银行大黄桥南路支行 大黄桥南路33-35号 428米 其他配套 其他 余姚市白蚁防治所 新西门路219号 91 项目鸟瞰图： 经济指标: 开发商: 余姚银亿房地产开发有限公司 建筑面积： 150000/㎡ 占地面积： 64265/㎡ 物业管理附加信息: 物业类别：商业综合体 装修状况：毛坯 建筑类别：建筑综合体 项目特色：写字楼、公寓、商铺 区域商圈：城中 层高：4.5米 开间：3-5米 容积率：1.8 绿化：15% 产权年限: 40年 户 数: 网上总套数245户 面积区间：60- 200㎡ 开盘时间：2012年11月 25日 交房时间：2014-3 售楼处电话 项目优势： 区域 四明广场有大地数字影院、乐购超市，提升了商业广场的核心价值， 银亿四明广场在地段和商务地理有一定的优势，打造了集办公、后屋、休闲、娱乐、餐饮于一体的一站式国际时尚商场广场，13000平米的大型亲水景观 广场打造新的文化休闲中心，对商业开发非常有利? 土地平整，地况良好，地块内基本无需拆迁的建筑，有利于项目尽快推进，增加竞争优势 周边发展成熟，配套完善： 户型 商铺是60/㎡--200/㎡ 写字楼120/㎡--180/㎡ 目前均价：写字楼单价10000-15000/㎡ 地下一层商铺：20000-30000/㎡ 地上商铺100000/㎡ 目前量化情况 1、地下商铺 商铺 总套 可售 已售 预定 面积 去化比例 价格 平均面积 1号楼 23 16 5 553.2 21.7% 99167.4 138.3/㎡ 2号楼 47 16 30 5356.87 63.8% 29231 178.8/㎡ 3号楼 79 3 75 12547.09 94.9% 36297.5 167.2/㎡ 4号楼 96 9 80 1 11316.01 83.3% 17613 141.4/㎡ 商铺总入网套数245套，总销售面积63752.62/㎡，去化107套销售面积18184.8/㎡，可售商铺110户，,可售面积41322.76/㎡. 地下商铺商铺朝西25000/㎡均价，地上商铺99000/㎡均价，上面单套商铺面积均在130-180方以下。 现购房全款享95折优惠，按揭享99折优惠。 四、项目不足 1、从去化率来看，四明广场综合还是不错的，不过在地上商铺来说单价相对偏 高，去化率才21.7%相对太注重效益。 2、项目价格太高可能对以后业主的回报率带来一定的影响。 3、项目靠近城中商业圈，在商业竞争中还是有一点的影响。 单价偏高，商铺面积在130至300平米，面