中级财务会计第9章投资性房地产重点分析.ppt

第九章　投资性房地产 第一节　投资性房地产的概述 第二节　投资性房地产的确认和初始计量 第三节　投资性房地产的后续计量 第四节　投资性房地产的转换 第五节　投资性房地产的处置 第一节　投资性房地产的概述 一、投资性房地产的定义及其性质 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产属于一种经营活动。 二、投资性房地产的范围 （一）已出租的土地使用权 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权 （三）已出租的建筑物 （一）已出租的土地使用权 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。 企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。 根据1999年4月26日国土资源部发布的《闲置土地处理办法》的规定，土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地属于闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。 具有下列情形之一的，可以认定为闲置土地： (1)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的； (2)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1／3或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的； (3)法律、行政法规规定的其他情形。 （三）已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 企业在判断和确认已出租的建筑物时，应注意 以下几点： （1）用于出租的建筑物必须是企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。 （2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。 （3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 第二节　投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的确认 （一）投资性房地产确认条件 投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认： 1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 （二）投资性房地产的确认时点 1.用于出租的投资性房地产以租赁期开始日为确认日。 2.持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期。 3.持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。 二、投资性房地产的初始计量 企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量。 (一)外购投资性房地产的初始计量 在采用成本模式计量下，外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量，取得时的实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 (一)外购投资性房地产的初始计量 企业购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用的，用于出租(或资本增值)的部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行分配。 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 (一)外购投资性房地产的初始计量 采用公允价值计量模式的企业的科目设置： 投资性房地产——成本 ——公允价值变动 (一)外购投资性房地产的初始计量 【例9-1】 2010年5月，天宇股份有限公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。5月25日，天宇公司与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期3年。7月5日，天宇公司实际购入写字楼，支付价款共计3 000万元。假设不考虑其他因素。 (一)外购投资性房地产的初始计量 （1）天宇公司采用成本模式进行后续计量下： 借：投资性房地产——写字楼 30 000 000 贷：银行存款 30 000 000 （2）天宇公司采用公允价