房地产评估幻灯片.pptVIP

第一节 房地产评估概述 2、土地使用权 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格。 3、建筑物 房屋和构筑物统称为建筑物。建筑物的结构包括4种：钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、其他结构，如砖木结构、简易结构等。 （二）房地产（不动产）的特征见P102 1、位置固定性——风险转移能力差 2、使用长期性——土地使用权的年限 国家规定的土地使用权出让最高年限按不同用途予以规定：居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年等。 3、投资大量性——不易变现 4、保值增值性 　 一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁损等原因，其价值会逐渐减少。而从长期来看，土地的价值呈上升走势，原因为：　　（1）由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。　　（2）对土地的改良和城市基础设施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。 5、受政策面因素影响较大 房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。 6、供求区域性 一个城市房地产的供给过剩并不能解决另一个城市供给不足的问题。 7、投资风险性　　 房地产投资的风险主要来自三个方面：　　（1）房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压。　　（2）房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要 3-5 年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资产生影响。　　（3）自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。 二、房地产评估的理论 1．地租理论—说明土地价值的产生 马克思理论认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。他把地租分为绝对地租和级差地租。 （1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。 （2）级差地租：是由于土地自然差别（级差地租1）或对同一土地连续投资，投资收益差别所导致的地租（级差地租2）。 级差地租1原理告诉我们，处于不同位置的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须了解其地理位置和环境。 级差地租2原理告诉我们，在同一块土地上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。 2．地价理论—说明地产价格的决定理论 一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，而价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的，土地不是劳动产品，其价格决定也具有特殊性。 地价的本质是地租的资本化。 三、房地产价格的种类 （一）房地产价格和房地产价值 1.房地产价格，它是房地产交易双方在市场上实现了的实际成交价格。它是一种历史事实。 2.资产评估中的房地产价值并不是一种历史事实。而是在该房地产尚未进入市场之前，由评估人员根据评估对象的自身状况、周边环境及市场条件，经过一系列假设或限定，将评估对象置于一种即符合客观实际、又不完全是客观事实的境地中所给出的公正性价值判断。房地产的评估结果或结论称之为房地产价值。 （二）房地产价格的种类 （见P104） 　　　 例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？ 解：甲的楼面地价=1000/5=200元/平方米 乙的楼面地价=800/3=267元/平方米 应选择甲进行投资。 　3.根据权益的不同：可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格，如抵押价格、租赁价格等。　　一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。 4.按价格形成方式：可分为市场交易价