房地产评估市场法.ppt

* * 2.计算比准价格 比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况修正系数 * * 3.用简单算术平均数作为市场比较法的估价结果 * * 第四章 市场法 第一节　市场法基本原理 第二节　搜集交易实例 第三节　选取可比实例 第四节　建立价格可比基础 第五节　交易情况修正 第六节　交易日期调整 第七节　房地产状况调整 第八节　求取比准价格 第九节　市场法总结和运用举例 * * 第一节 市场法的基本原理 一、市场法的概念 是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些房地产的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。　 * * 二、市场法的理论依据 替代原则：在同一供给需求圈内，市场上相似的产品应该有相近的价格。 大数法则。 * * 三、市场法适用的对象和条件 适用的对象：是具有交易性的房地产。 适用条件：是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。 三方面的价格差异： 1、实际交易情况与正常交易情况不同（情况修改） 2、成交日期与估价时点不同（交易日期调整） 3、可比实例与估价对象房地产不同（房地产状况调整） 还可用于房地产市场租金及成本收益法、收益法、假设开发法中重新构建价格、房地产价格各项构成、收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发经营期等的求取