租合同中次承租人如何规避风险.docVIP

转租合同中次承租人如何规避风险 案情回放：2009年10月5日，黄某与航洋公司签订场地租赁合同，租期三年年，合同期限自2009年10月5日至2012年10月5日，双方未对转租条款作出约定。2010年5月1日，黄某将该场地转租给第三方徐某，并签订了租赁合同，租期到2010年10月5日止。2011年1月，航洋公司以黄某擅自转租合同为由欲解除与其的租赁合同，并要求徐某搬出租赁场地，故产生纠纷。 法律剖析： 一、??? 出租人要求单方解除合同的理据： 承租人要转租合同必须经出租人的同意，否则出租人可以单方解除合同，要求承租人承担违约责任并要求次承租人返还租赁物。根据《合同法》第224条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”及第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，承租人转租协议必须经出租人的同意，否则，承租人擅自转租的行为属于无权处分，该协议处于效力待定中，只有事先经过出租人同意或事后得到出租人追认该转租协议才有效。就出租人与次承租人的关系而言，次承租人的租赁权不得对抗出租人，在出租人终止租赁关系时，出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。 ??? 二、关于次承租人提出抗辩的理据。 1、转租合同不具有合同法中合同无效的条款，也不违反合同法中的禁止