大型地产公司地库设计及成本控制.doc

地库成本控制，看中海地产如何做！！绝对值得学习！！ 部落用户大酋长 中海作为房地产行业绝对的利润老大，即使在全行业的利润跌破10%，净利润率仍然达到了23%，秒杀万科、碧桂园、恒大等标杆房企。而中海地产的利润率能甩出对手几条街，主要在于其成本控制太强啊，地库作为成本控制中的重中之重，今天和大家分享一个中海的地下车库成本控制方法。 一、地下车库停车数量 1、车库范围 独立地库与大底盘地库各有利弊，须结合地质条件及总图布局进行经济性研究，确定最优的地库布局，将地库成本控制在最初阶段； ? 2、车库层数 尽量不做两层地库或减少地下二层地库面积 3、车库埋深 结合场地、管线布局；有条件尽量架空、半地下停车。 二、人防地下室问题 1、尽量降低人防等级，争取不做5级人房 明确人防等级后再开始设计。如果是乙级人防（常5级或常6级），无需每个防护单元均设置通往室外露天的楼梯，可以借用相连的防护单位；这样可以腾出大量车位。 人防口部设置应布置在不影响停车的地方，尤其不宜布置在车道旁。 2、尽量利用汽车坡道做人防主要出入口 人防主要出入口需露出地面，并做防雨设施或做钢筋混凝土防倒塌棚架，既浪费又影响景观，应尽量减少。 相邻防护单元的主要出入口应合并设置。 三、停车效率的提升 1、再次澄清关于“单车位面积”的统计口径 地下车库总面积= 地下车库 + 全部设备用房 + 主楼地下室 只有当存在垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时，可允许进行特别说明及复核。 ? 2、集团控制标准：单车位面积35 ㎡ ? 控制标准并不是最优值，不能因已经达到而停止优化！ 1）无人防地下室通常可以做到32㎡/辆。 2）大型停车库效率较高，很多可以做到30㎡/辆以下。 3）当地库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到25平米/辆以下。 4）目前，各项目中，有做到33㎡、37㎡、甚至41㎡，成本优化空间仍然是很大。 ? 普通地下一层车库建安成本约1 600元/㎡，人防地下室约2 300元。 ? 以停放500辆的车库，单车位面积每减少1㎡，至少降低造价80万，平摊可售成本降低14.4元。 ? 3、柱网布置 集团控制标准：7 800mmX7 800mm 《汽车库设计规范》规定小车位1 800mmX4 800mm，车侧600mm，车尾500mm，两车共用，普通车位可以按照2 400mmX5 050mm。 7 800mm柱网可以满足普通停车位要求（除非政府对停车有其他明确意见）。后侧有墙，车位应按照2 400mmX5 300mm。 ? 地下室轮廓线：要求平直方正，无用的面积一定要剔除。 无实际用途，应修改地库轮廓。 无实际用途，修改地库轮廓或改作他用。 ? 4、布置方式 布置方式 设备用房面积需要严格控制 5、设备用房面积需要严格控制 经验数据：10万㎡规模的住宅小区，设备房面积约700～800㎡左右（未含车库排风、消防控制）。 其中，变配电房约150㎡；公变房：约50㎡；柴油发电机房：约100㎡；水泵房：约120㎡；生活水池：约100㎡；消防水池：约150㎡；其他：约50㎡。 ? 小区规模每增加10万㎡，设备房增大30%左右。 ? 6、设备用房位置需要仔细斟酌 车道两边是车位布置的黄金宝地，设备房（以及非机动车库）不应挤占停车位置； 此处位置规整且靠近车道，不宜布置设备用房。 ? 可尽量利用塔楼下方、边角空间等不方便停车的位置布置设备房。 ? 设备房设置在塔楼下方，应注意水泵房及变压器的低频噪音对首层住户有影响，上部有水房间对下部电房有影响。 四、车库层高 层高每增加100mm，地下室综合成本增加18元/㎡。 ? 1、常见认识误区 ? 1）片面的认为车库净高2.2m，是指最不利空间的净高。其实在设计中，主要能保证“车道处、以及大部分的停车位处”的净高为2.2m即可。 2）设备高度计算不精确，当车库设有“喷淋、通风及电桥架等设备管线”时，管线高度计算时不够精确；或者“风道、喷淋”等设备布置没有尽量避开主车道；或者设备管线交叉点也未避让主车道，导致车库高度人为增高，造成不必要的浪费。 3）对常用设备配置要求不清楚。当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，未采取设备用房处局部降板，而是一同按照设备房的高度来设置同层层高。 ? 2、影响地下室层高的因素 ? 1）净高：车库净高：2 200mm。 2）机械排烟：总建筑面积＞2 000㎡地下车库必设机械排烟。 3）喷淋：＞10辆地下车库，或＞50辆地上车库（含架空层车库）必设喷淋，宽度＞1 200mm的风道下面需设喷淋。 4）