2015投资大理密湾项目的可行性报告.docVIP

投资大理密湾项目的可行性报告 一、开发商简介： 密湾开发商云南恒丰祥集团是云南省一家致力于旅游景区、酒店业、旅游及旅游产品、民俗手工业以及佛文化产业传播和房地产开发经营的多元化产业运作集团。是云南省人民政府、大理州政府重点培育的大型龙头骨干企业之一。 二、地理位置： 密湾项目地处古城东门外仅1.3公里的大理密湾旅游文化小镇，西侧为G214国道、中间大理至丽江的高速路穿镇而过。西靠苍山，东临洱海，南为大理三月街、北是崇圣寺三塔，小镇向东依次是杨丽萍演艺剧场和洱海旅游专线----才村码头，是大理海西唯一可以开发的地块，总建设面积近21万平方米，一期9万平米，主要包含商业、酒店、特色旅游商品、康体娱乐、东盟玉石城（东南亚最大）；二期12万平米，主要包含精装公寓、合院、商业、商住型合院、公共广场、艺术家工作室、南诏风情地下博物馆、万豪酒店。 三、交通优势： 古城交通严重拥堵，从今年春节起，政府已开始限时段，从早8:00—晚21:00禁止各型机动车进入古城，2015年将完成大理古城全城步行街的目标。古城里各种商业业态受物业结构和规划的局限，无法发展。现有的体量无法满足客人的需要。 密湾项目内有28亩的大型室外停车场，容纳80辆小车的地下停车场，才村路和密湾城门口可以停放200辆小车，车位可满足2000辆车同时停放。 才村路是去环海路的必经之路，大量的自驾游车辆24小时不间断。才村码头单坐船的游客平均每天达到855人。 B20幢处于才村路边和28亩停车场旁边，门面较宽，门口就可以停放大量车辆。物业格局全框架，便于策划装修，方便经营模式。 四、项目业态支撑： 项目具备吃、住、行、游、购、娱的六大要素，集餐饮、休闲、度假、购物、娱乐、文化体验为一体。 现项目内已入驻商户24家，密湾城内现有600多间客房，入住率达到85%以上；大型水疗2家，总经营面积7493.65平米；超市1家，经营面积607.43平米；体量达12000㎡的东盟玉石城公司自营，每天均有大量游客在此停留3小时购物。加上公司、经营商家的工作人员已有1600人次。 在大理州政府的支持下，中国舞蹈艺术家杨丽萍在密湾隔壁投资“五朵金花”大剧院。剧院还原电影“五朵金花”情景，是国内首个客人和演员互动的项目。可以同时容纳5000人就座，现已正式开工建设，2016年2月底开始演出。 五、古城规划的发展趋势： 大理古城具有丰富的旅游资源,是大理市的旅游中心,再加上其特殊的地渊关系,其发展情况一直备受市政府的关注。 大理良好的区位优势、悠久灿烂的历史文化、浓郁的民族风情和秀美的自然风光，形成了大理旅游业发展得天独厚的资源优势。尤其是近几年旅游业在我省的大发展，大理旅游业以井喷式发展，结束了以前走马观花式模式，游客停留的时间较长， 旅游业的发展扩大了大理知名度、开放度，逐步实现了世界分享大理好风光，大理又分享世界各地的经济、文化发展成果的和谐之美。 六、古城旅游发展趋势： 2011年起大理州共接待1545.03万人次，大理古城接待758万人 次。每年进入大理度假的游客以8%的增长，2020年预计突破2500 万人流量，自驾游散客比例占到70%以上。 密湾是大理古城前往才村环海游的唯一通道，环海路是大理山水、人文、气候标志性的景点。到大理必去环海。 七、公司保障运营体系： 1、统一定位：选择性的引进有特色，经营能力强的商家，避免商家形成恶性竞争，保证整体项目对目标消费群体具有吸引力。 2、统一规划：对各种业态进行科学合理的区位划分，满足和引导消费者的各种需求及刺激消费，使商家之间形成互补的整合力。 3、统一宣传：结合政府对大理古城的整体宣传推广，通过电视、电台、报纸、户外、LED电子屏、网络等各种媒体实行统一的形象宣传和商品宣传，和商家统一宣传推广。 4、统一招商：与所有合作商户开始建立并保持一种既对立又融洽和谐统一的关系。 5、统一运营管理：公司组建有专业的运营管理部门，科学客观的对市场分析，给予商家经营思路引导，协助解决相关问题，共同发展。 综上所述：密湾一期具备商家投资的主要条件： （1）实力强大的开发商，保证项目整体统一运营管控； （2）地理位置：海西片区重点区域，古城区规划内唯一的大型开发项目； （3）交通状况：大丽路旁边，多路公交车的站台，古城区最大的停车场； （4）、客源：项目和古城已紧密结合，古城现状远远无法满足日益增加的人流消费需求，住宿、用餐、娱乐、休闲等必备的功能严重空缺； （5）物业状况：环境优美、清净、隐蔽，适合各种接待和消费，框架结构的物业方便设计施工。