是三次计2算题答案.docVIP

第一次习题 1．机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40％、30％、20％。求该设备的重置成本。（保留两位小数）重置成本=9.5+0.4×（1+40%）+1×（1+30%）+0.6×（1+20%） =12.08（万元） 2．年1月评估设备一台，该设备于年12月购建，账面原值为20万元，3年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为2万元。若定基物价指数年1.05，3年为1.20，年为1.32，求该设备的重置成本。解： 重置成本=20×+2×=27.34（万元） ．某房地产公司于200年1月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权，并于200年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该宗土地2009年1月土地使用权的收益价格。答案要点：采用收益法 (1)计算总收益=50×12×1800×(1-10%)=972,000 (2)计算总费用 ?? 管理费=972,000×3%=29,160 ?? 维修费=2500×1800×1.5%=67,500 ?? 税金? =25×1800=45,000 ?? 保险金=2500×1800×0.2%=9,000 总费用=29,160+67,500+45,000+9,000=150,660 (3)计算房地产纯收益=972,000-150,660=821,340 (4)计算房屋纯收益 ? 房屋现值=房屋重置价格-贬值额=2500×1800×[(50-2-1)/(50-2)] ?房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率=4,406,250×8%=352,500(元) (5)计算土地的纯收益 土地的纯收益=年房地产纯收益 - 房屋年纯收益 (6)计算土地使用权价格 土地使用权在2003年1月的剩余使用年期为47年. P=468,840/6%[1-(1+6%)-47]=7,308,760(元) ? 土地单价=7,308,760/1,000=7,309元/平方米 ．待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米 其他费用：30000÷667＝45元／平方米 土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米 每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米 （2）计算利息： 第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元） 第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元） 每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。 （注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。） （3）计算利润：270×10％＝27（元） （4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米） （5）计算待估土地公平市场价值： 320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米） 每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。 ? 3．有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 解： （1）现已知楼价的预测和各