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临安大厦精装修酒店式公寓销售策略 临安房产市场现状分析 临安小户型项目销售现状分析 个案详析 本地精装修公寓畅销的缘由透析 本案销售策略 本案区域分析 本案户型分析 本案客户群分析 定价策略 具体销售策略 一、临安房产市场现状分析 近年来，以真山真水的生态环境著称的临安房产开始走入杭城人的视野，并且受到了杭城人的热情追捧。随着杭徽高速公路全线通车，随着交通、商业等基础配套设施的日益成熟，以及家庭购车的普及，住在临安会越来越方便。 临安的房产有一个最吸引人的地方，就是它的生态环境。临安市森林覆盖率达74.9%，境内山清水秀，风光迷人，名山、秀水、奇洞、大树、温泉、峡谷汇聚一身。 目前杭州主城区内，房价相对较高，到郊区置业已经成为杭州购房者的重要选择。在这样的大背景下，临安以其与杭州主城的特殊地理优势，势必成为今后杭州楼市的主流供应板块。而事实上，已经有不少杭州人选择在临安置业。 临安房地产特别是青山湖区域，其地理特征决定了在塑造健康房产品方面有不可比拟的优势。临安有大片郊区土地和主城接近，尤其是青山湖区域，属湿地地貌，自然环境优美，是开发排屋和别墅等低密度房产品的绝佳之地。临安市区由于还是以多层住宅区为主，因此在房产品生态和健康方面，比主城区房产更有优势。目前临安市区的房子，主力价格在3000-4000元/平方米左右，比如目前在售的吴越山庄排屋价格3500元/平方米，别墅4700元/平方米；玲珑花园二期价格也在2800元/平方米左右。 由于整个长三角房产大环境好转，加之临安市相对稳定的房产价格吸引，前三季度临安市商品房市场呈现价销两旺，2007年房地产销售创历史新高已成定局。具体表现为： 1、房地产开发投资速度适中，2007年1到9月临安市房地产行业实际完成投资16.12亿元，与上年同比增长3.3%，高于杭州郊区、县1.49%的平均增长速度，投资量和投资增幅在七县（市）中均排第四位。 2、施工面积增幅较缓，新开工面积减少。1到9月房屋施工面积182.91万平方米，同比增8.91%，其中住宅面积145.99万平方米，同比增5.98%，新开工面积38.04万平方米，同比减少14.50%，其中住宅新开工面积29.76万平方米，同比减少28.97%。 3、商品房销售面积同比翻番。2007年前三季度临安市商品房销售面积达46.44万平方米，是去年同期的2.4倍，其中住宅为43.12万平方米，计2845套（其中总交易量含经济适用房交易4.01万平方米，住宅含经济适用住房3.7万平方米，计333套；总计销售住宅多层2040套，高层536套，低层269套），同比分别增长143.07%和143.16%，即使剔除经济适用房交易，销售面积仍同比上升120%之多。其中成交量较大的楼盘集中在三类产品中：一是市区性价比高的楼盘，主要有樱花公馆4.66万平方米（378套）、左邻右里2.69万平方米（238套）；二是市区高品质楼盘，主要有春天3.85万平方米（264套）、枫林小城0.85万平方米（56套）；三是青山湖别墅楼盘，主要有青城山语间3.03万平方米（121套）、锦绣钱塘2.50万平方米（77套）、中都房产1.95万平方米（51套）。 4、商品房新增供应量减少。与投资项目数量放缓对应，市场新增供应量减缓。07年1至9月，临安市批准商品房预售40.53万平方米，同比下降6.72%，其中住宅上市量为33.20万平方米，计2104套（其中多层1189套，高层760套，低层150套），分别同比下降14.61%和21.99%，历年首次出现上市量小于交易量的情况，一方面说明房地产投资动力已经减缓，另方面也可能成为今后重新刺激房价上升的潜因。1至9月上市量较大的楼盘有：樱花公馆6.08万平方米（488套）、黄金水岸二期4.51万平方米（284套）、恒晟逸家2.91万平方米（222套）。 5、住宅低价房涨幅变小，高价房涨幅变大。2007年前三季度，临安市商品房成交金额累计达17.8亿元，成交均价为4446元/平方米。其中多层住宅商品房平均价格为2970元/平方米，同比上升7.76%，高层住宅商品房平均成交价格为4163元/平方米，同比上涨2.06%，低层成交价格为9016元/平方米，同比上涨52.17%，商业用房成交均价5652元/平方米，同比下跌7.10%。 6、存量房消化压力仍然巨大，市场遗留的有效供给不合理依然未得到扭转。自2003年开始备案管理以来，截至2007年9月30日，临安市累计批准商品房预售面积为 210万平方米，已经实现商品房成交103万平方米，待售房源总量为107万平方米，其中待售住宅面积为79万平方米，计5149套。 7、二手房