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　　二、投资性房地产　　（一）概述　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。　　1.投资性房地产的范围　　（1）已出租的土地使用权：企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。　　【注意】　　第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。　　第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。　　（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权　　【注意】按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。　　（3）已出租的建筑物：企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。　　【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物　　2.不属于投资性房地产的范围　　（1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼、经营用土地等。　　【注意】　　企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。　　（2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。　　3.投资性房地产特殊情况的判断　　（1）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产。　　（2）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。　　（3）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。　　【例题18·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（　）。　　A.房地产企业持有的待售商品房　　B.以经营租赁方式出租的商用房　　C.以经营租赁方式出租的土地使用权　　D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 　　『正确答案』BC　　『答案解析』选项A属于存货；选项D企业没有所有权，不作为自有资产核算。 　　（二）投资性房地产的取得　　投资性房地产应当按照成本进行初始计量。　　（1）外购：包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。　　（2）自建：由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成。　　　　【例题19·单选题】2009年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。 购入该建筑物发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元。该投资性房地产的入账价值为（　）万元。　　A.100　　B.117　　C.117.5　　D.100.5 　　　『正确答案』A　　『答案解析』外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中，支付的价款计入投资性房地产的成本中，谈判费用和差旅费计入当期的管理费用。 　　（三）投资性房地产的后续计量　　原则：　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。　　注意：但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。　　1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产　　按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。　　　　【注意】　　投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。 　　【例题20·单选题】某企业对投资性房地产采用成本计量模式。2009年1月1日购入一幢房屋用于出租。该房屋的成本为320万元，预计使用年限为20年，预计净残值为20万元。采用直线法计提折旧。2009年应该计提的折旧额为（　）万元。　　A.18　　B.13.75　　C.14.67　　D.15 　　『正确答案』B　　『答案解析』购入作为投资性房地产的房屋采用成本计量模式时，其会计处理同固定资产。当月增加，当月不计提折旧。所以2009年应该计提折旧的时间为11个月。2009年计提折旧＝（320－20）÷20×11÷12＝13.75（万元）。 　　【例题21·单选题】企业采用