20090715法律身边事2.pptVIP

地 产 行 业 法 律 身 边 事 （2） 小区内一楼小院、绿地归谁所有 一、首先，我们要了解的是，绿地的权属究竟如何呢？ （一）2008年物权法实施前，法律法规对小区绿地、会所等设施设备的权属未做强制性规定，仅以购房合同中开发商与购房者的约定为准，因此有些购房合同对绿地予以此采取不予约定的规避方式，造成权属模糊，进而在绿地上修建停车场出租获取收益，甚至转卖绿地或违反规划在绿地上建房出售。而业主也因未能在合同中约定绿地权属，仅能以开发商违反楼书中关于绿地的广告要约、违反规划为由，要求开发商恢复绿地，而很难以侵权为由提出诉求。 （二）物权法实施后，第73条明确规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 物权法首先确定绿地归业主共有的基础，另外，又对个人（业主）对绿地的权属做了额外规定，即开发商可以通过“明示属于个人”的方式，将绿地权属归于个人（业主）。因此，个人可以在一定前提下获得对绿地的排他性权属。 其次，个人获得绿地权属的前提是什么？ “明示属于个人”具体如何操作？根据最高院2008年发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》第三条“建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地”；2009年10月1日实施的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”的规定，实践中，可以通过以下方式对“明示属于个人”予以操作： 1、通过在规划文件中予以规定。一般认为在住宅小区的规划文件（如总平图）中明确规定一楼小院属于开发商专有，开发商自然有权利进行处分进行销售或者赠与；或者规划文件中直接规定一楼小院归属于一楼业主，业主在买房后即获得了小院的土地使用权。 2、通过开发商与全体业主签订的商品房买卖合同中明确约定，来实现对全体业主对一楼小院“明示属于个人”条款的同意。 存在的问题有： 1、目前，建筑区划内的绿地在规划上一般都属于共有，规划文件规定部分绿地专属个人的情况极为少见。随着新的司法解释的实施，还需规划部门根据新的法律法规进行工作上的调整。开发单位也应做好前期设计及协调工作； 2、如果在规划文件中明确规定小院专属于个人，那么小院土地使用权的取得成本就不能分摊到其他业主购房款中，否则就侵犯了其他业主的合法权益，受侵害业主有权向开发商追偿。 3、通过与全体购房人签约约定一楼小院归属和处分条款的方式，为避免购房人提出未能充分理解或误解合同条款，还应在购房合同中用醒目文字予以提示，同时配合在销售宣传中对一楼小院权属进行公示宣传。 二、专属小院的权属登记如何进行。 1、许多业主在取得一楼小院权属后，对如何进行权属登记产生了疑问。根据《物权法》及《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，如果在规划文件中规定一楼小院属于个人所有，那么小院就应当登记在专有人名下，而由于专属小院并非建筑物，所以无法进行房屋产权登记，因此可行的做法是对小院占用的土地进行土地使用权分割登记，这个在法律层面上是没有问题的。那么在现实操作中是否可行？ 2、杜士超 （石家庄市国土资源局法规处副处长）：住宅小区内办理土地使用权分割登记是最近几年开始的，以前只是办理房屋所有权证，随着业主法律意识的不断提高，住宅小区内的土地使用权的登记逐渐增多。现在石家庄是按照楼座的面积办理相应范围内的土地使用权登记，然后分割给相应的业主。楼座以外的土地使用权现在没有办理登记，如果相应产权人有证据证明土地使用权归其享有，提出登记申请，法律上应该不存在障碍，是能够进行登记的。 三、小院在使用方式上是否受到限制。 业主获得小院的权属登记后，即获得了排他性的土地使用权，那么是否业主就可以任意使用该小院，比如再盖个小房子或者种点蔬菜等等呢？ 答案是否定的，业主虽然可以取得小院的土地使用权，但仍然没有权利改变这块土地的规划用途（绿化用地），把绿地变成房子或者种上蔬菜显然是不合规定的。 下期专题： 1、住宅楼顶平台归谁所有、使用？ 2、人防工程地下车位、储物间的权属和使用。 3、公摊面积包括哪些？ 4、住宅共用部位、共用设施设备包括哪些？ * 现实