第02章2005年中國房地产金融市场运行状况.docVIP

第二章 2005年中国房地产金融市场运行状况 2005年，中国房地产开发资金总计21178亿元，同比增长23.35%。从区域来看，东部地区仍占绝对优势，但比重有所下降；中、西部地区处在高位运行中，其同比增幅高于全国平均水平。 2005年，尽管债券资金同比增幅高达2847.4%，但其所占比重仍然很小，仅为0.03%；国内贷款、自筹资金与其他资金中的定金及预付款仍然是房地产资金的主要来源。 国内贷款 2005年，中国房地产贷款增速普遍回落。截至2005年，中国商业性房地产贷款余额为2.75万亿元，同比增长16.88%，增幅有所回落。其中，房地产开发商贷款余额为9141亿元，个人住房贷款余额达到1.84万亿元。 2005年，由于受到房地产市场变化的影响，房地产贷款不良率有所上升。 国有四大商业房地产不良贷款状况 项目 2004年房地产贷款余额(亿元) 2004年房地产贷款不良率（%） 2005年1季度房地产贷款余额（亿元） 2005年1季度房地产贷款不良率（%） 全部 开发商贷款 个人购房贷款 全部 开发商贷款 个人购房贷款 全部 开发商贷款 个人购房贷款 全部 开发商贷款 个人购房贷款 工行 5810.3 1685 4124.0 3.0 7.4 1.2 5998.0 1764.0 4233.0 3.0 7.1 1.3 农行 4099.1 1723.4 2375.7 8.1 16.6 2.1 4258.5 1826.0 2432.5 7.9 16.2 2.0 中行 3783.7 1017.7 2766.0 4.8 12.8 1.8 3983.6 1022.9 2960.7 4.4 12.3 1.7 建行 5708.9 2278.0 3430.9 3.7 7.3 1.2 5937.4 2402.0 3535.4 3.5 6.9 1.2 汇总 19402.0 6704.1 12696.6 4.6 10.5 1.5 20177.4 7014.9 131461.5 4.5 10.1 1.5 *本表按“五级”分类标准，不良贷款包括“次级”、“可疑”、“损失”三类贷款。 分地区看，2005年中国房地产贷款主要集中在东部地区，但中部和西部地区的房地产贷款增速大大高于东部地区。 **这里的东部地区不包括辽宁省；中部地区不包括黑龙江省和吉林省 2005年，国内贷款占房地产开发资金比重继续下降，为18.11%，比2004年减少0.29个百分点。同时，其他资金中的定金及预付款同比增幅也大幅回落，其所占比重已经从2004年43.07%下降到2005年的36.60%，这一切都说明房地产开发对银行过度依赖的状况有所缓解。 尽管2005年针对房地产业的宏观调控已初见成效，但拓宽房地产直接融资渠道，实现房地产融资多元化还任重道远。据央行《2004中国房地产金融报告》显示，房地产开发资金来源中，自筹资金也间接来源于银行，即自筹资金主要由商品房销售收入转化而来，而这部分资金主要来自个人住房按揭贷款。因此，房地产开发对银行信贷依赖度过高的状态短时间难以改变。 房地产信托 2005年，中国房地产信托市场继续呈现快速发展的态势，信托品种及规模迅速扩大，信托产品结构也呈多元化态势。2005年，房地产信托共发行121只，募集资金157.27亿元，其产品发行数量和规模均创信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。 在2005年发行的房地产信托总量中，信托公司主营收入趋向房地产业务的强势信托机构的市场集中度正有所提升，其优势也趋于明显。信托业内专门从事房地产融资的强势机构正在显现。 2005年1-4季度发行房地产信托排名 排 名 第一季度 地产信 托份额 排 名 第二季度 地产信托份额 排 名 第三季度 地产信托份额 排 名 第四季度 地产信托份额 1 百瑞 信托 26.60% 1 外贸 信托 13.84% 1 中信 信托 10.87% 1 新华 信托 18.60% 2 上海 国投 12.23% 2 北京 国投 9.58% 2 深圳 国投 8.26% 2 外贸 信托 10.98% 3 江苏 信托 10.63% 3 爱建 信托 5.76% 3 上海 国投 6.89% 3 深圳 国投 7.93% 4 江西 信托 5.31% 4 中泰 信托 5.31% 4 外贸 信托 6.77% 4 中诚 信托 7.44% 5 厦门 信托 4.26% 5 联华 信托 4.85% 5 北京国投 6.16% 5 新华 信托 6.81% 海外房地产基金