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策划纲要 第一部分 市场调研报告 一、宏观市场环境分析 1. 经济环境分析 2. 政策环境分析 3. 其他各项影响因素分析 二、商业物业调研分析 1. 商场市场发展分析 2. 北京市商场总体供求分析 3. 本项目区域总体市场状况分析 4.现有项目现状分析 各物业市场供应、需求分析 各物业租赁、销售分析 各物业区域市场未来发展预测分析 .5.新建成项目及在建项目的分析 新建项目的研究分析（包括:其租售方式、经营模式、经营店型的选择） 新建房地产项目对区域市场人口变化的影响（包括：对市场的消费力、消费额的影响） 未利用土地开发状况 三、北京市商业物业分析 1. 商业物业市场概况 2. 北京市商业物业近期发展趋势 3. 商业物业开发中存在的问题 4. 商业物业市场供需关系 5. 商业物业价格分析 四、经营店型调研分析 1. 购物中心 2. 百货商场 3. 超级市场 4. 专卖店 5.专业市场 6.批发市场 7.底商 8.会所 五、客户群体的调研分析 1. 商铺投资者调研分析 2. 消费者调研分析 3. 经营商户的调研分析 六、商圈分析 1.商圈的概念 商圈的定义 商圈的划分 主要商圈 次要商圈 辐射商圈 2.商测定商圈的重要性 交通状况 区域产业结构因素 消费者购物消费习惯 地理位置 城市规划 商业物业内部因素 本项目总体规模 本项目整体档次定位 本项目商品经营重点与性质 本项目企业经营水平及信誉 4.商圈的圈定方法 评估购买力 预计销售力 5. 经营者分析 各行业消费力分析 各行业的调研(包括:租金承受能力、承受面积) 各行业入住机会分析 各行业入住商户特殊要求的调研(包括:水、电、通风、特殊设施的设置要求) 七、主要商圈与重点商业项目分析 1. 主要商圈调研分析 王府井商圈 西单商圈 国贸商圈 赛特商圈 公主坟商圈 朝外商圈 其他主要商圈分析 2. 重点商业项目分析 地理位置 项目规模 商业性质 硬件设施 经营模式 楼层分布 购物环境 商户与业主合作方式 租客组合 商品布局 价格 目标消费群体 品牌档次 广告形象 优劣势分析 经营状况 其他各项影响因素分析 八、物业管理之调研分析 1. 物业管理公司调研 2. 物业管理各项条款调研分析 管理力度 商户对物业管理提出的要求 个别商户对物业管理的特殊要求 九、专题调研（根据项目具体情况待定） 十、本项目商业发展可行性分析 十一、市场调研结论及初步定位 第二部分 市场定位报告 一、项目区域总体概况总结分析 二、项目分析 1. 项目地理位置分析 2. 项目基本技术指标分析 项目功能分析 商场等功能互动分析 项目各业态功能的确定 项目商圈分析 商圈区域市场的划分 主要商圈、次要商圈、辐射商圈的确定 商圈消费人群分析 商圈竞争格局分析 三、项目SWOT分析 1. 项目优势分析 2. 项目机会分析 3. 项目劣势分析及应对措施 4. 项目威胁分析及应对措施 5. 对定位的各项推论（排除性分析） 四、项目定位 1. 项目总体定位 项目档次定位 经营主题定位 2. 项目目标客群定位 终端消费人群定位 经营商户定位 投资人群定位 3. 项目价格定位 价格制订依据的阐述 本项目价格定位 定价原则 定价方法 本案最终价格定位(包括:租赁价格和销售价格) 项目定位投资分析 （包括：投资客户回报分析、年收益状况） 第三部分 产品定位报告 一、产品设计主题定位的确定 1. 产品主题的确定 2. 主题概念的诠释 二、项目产品设计 项目自身产品设置建议 外立面产品建议 外立面材料选用建议 外立面风格建议 外立面视觉建议 项目硬件设置建议 出入口设置建议 （包括：数量、尺寸等） 电梯设置建议到 （包括：数量、位置、品牌等） 道路组织设置建议（包括：宽度、组织形式等） 中央空调设置建议（包括：品牌） 电子商务系统 休息处设置建议 结合商场实际需要，其他硬件设施的设置建议 项目装饰装潢建议 内部装饰装潢设计（包括：橱窗、指示牌、内部景观设计建议） 外部装潢设计（外立面的装饰、装潢建议） 感官效果(视觉、色彩) 听觉效果（噪音干扰、背影音乐） 广告位装潢设计（包括：店面广告、招牌、悬挂式广告、落地式、吊旗、动态店面广告、光源店面广告、橱窗广告建议） 广告位设置建议（包括：店面广告、招牌、悬挂式广告、落地式、吊旗、动态店面广告、光源店面广告、橱窗广告建议） 项目形象标志建议 内部灯光设置建议（包括：走廊、通道、指示牌、广告牌等设施的灯光效果建议） 停车场设计建议 项目停车位需求建议（包括周边公共区域停车需求、商业所需求停车位数量、各种车所占用面积） 停车场层高 停车场道路交通组织及出入口设置 停车场电梯设置 车位摆放设计 坡道设计 停车场内电梯间设计建议 产品功能