2015福州市金山片区商业市调分析报.docVIP

福州市金山片区商业市调分析报告 城市概况 城市简介 福州，福建省会，因千年前城市内遍栽榕树而有“榕”之称，首批对外开放沿海港口城市台湾隔海相望全国著名的侨乡和台胞祖籍地金山板块商品房市场运行情况 2008年全年金山商品住宅新增供应量90.6万平方米，3、4、5、7月份放量较大。2008年全年成交58万平方米，月平均水平小于5万平方米。 2009年1-2月金山板块商品住宅成交1596套，18.3万平方米，相比2008年1-2月743套，7.9万平方米，增加了853套，10.4万平方米，增幅分别为115％、132％与去年同期相比，增长247％，大幅上涨。回顾2008年，金山板块楼盘放量最为集中。福州楼市经过低迷后，出现“小阳春”值得欣喜。在五四北、东区、金山这几个新区中，金山商品住宅市场供应与成交放量最大，已成为全市最受关注的一个片区。片区发展从“成长期”进入“青春期” 福州哪个地方房子卖得最多？毫无疑问，一定是金山。从数据统计来看，金山板块成交量一直以来排在全市第一。作为城市生活新区，有20多个在售项目，各项目社区大，房源丰富，是大多数福州八县人士及外地人考虑置业的首选区域。金山成交量的走势，对全市成交量有40％以上的影响力，是全市成交量的标向。 自2000年金山碧水一期的开发至今，金山区域的发展，已经进入第九个年头。从金山大道沿线开始，再到浦上大道、洪湾路附近，直至建新大道，金山楼盘不断兴起。最初片区工业园的进入意在带动住宅的兴起，榕城广场周边率先建起小区。随着商品房的发展，浦上大道、乌龙江湿地公园周边兴起高档产品，片区吸引着全市的人群。片区未来走向——一个纯居住新城中心 人气聚集，产品发展逐渐走向高端，但缺乏大型商业规模，这是金山发展到“青春期”的现状。2008年浦上区域推出8个商业地块进行招商，相关部门意在进一步完善金山及浦上板块各种生活配套。去年下半年世界第三大零售商特易购入驻正祥一品新筑，将打造4万方商业中心。特易购的入驻预示着整个新区将在未来3-5年走向成熟。 商业入驻，重点工程在建，金山正在完善配套，向成熟生活区发展。然而，金山的开发土地随着楼盘项目的兴建逐渐趋向饱和，展览城地块的转让预示着金山的发展寄托于现有非居住用地的转移，那么一个纯居住的新城中心将是金山的发展走向福州楼市经过低迷后，出现“小阳春”值得欣喜。在五四北、东区、金山这几个新区中，金山商品住宅市场供应与成交放量最大，已成为全市最受关注的一个片区。—2.5 30--200 3.3—9.6% 30—10.4 八县 金祥路 0.8—1.7 30--80 4.5—5.6% 24.5—17.9 八县 从上图我们可以得知，在金山的商业不比其他的地方，它真正的商业不是在主干道，而是在次干道，为人们提供方便的就是所属周边的商业。我们从金山的地图上来看，南北向除了两条主干道外就是次干道—金祥路、金达路，金榕路，就现状来说是金山的第二个中心，商业网点是最集中的地方，无论是人流、交通、金融、购物、餐饮、娱乐都有独天得厚的优势，带动了大半个金山。首先来看金祥路，在三迪凯旋枫丹与金山档案管之间，通往橘园洲，可以说是金山最热闹的地方，车站、银行，超市、运动生活村、市场都有。其次就是金融路，从榕城广场通往马榕新春，是金山的窗口，下桥的第一站就是，榕城广场就是金山的标志，也是最显著的地方。最后就是金达路，在香江明珠与武夷明珠之间，北是江滨大道，南通建新大道，是连接金山工业区的主要线路，并且是六个工业区的主要路段，将近上万人口的流量都聚中在这里，可想而知商业的潜力是无法估量的。因为是工业中心没有一间的商业，为了购物都是以金达路往金榕路上的方向而来。 目前的业态分析及周边人群的购物习惯 金山目前除榕城广场外都是以社区独立店面为主，没有整体的规划，招商、经营、管理，也没有进行业态的分布，都是自由组合自由经营，经营的品种更是五花八门，显得不是很专业，更换的频率很快，租金一直很难得到提高。从目前的业态来说主要以房产中介占20%、建材占20%、餐饮占10%、电动车电占10%、灯具占5%、便利店5%、服饰占15%、其它15%。在金山大道上还没有一家大型的超市，都是依托周边的小店来满足自己的生活需要，有车一族都选择了闽江以北的大型居中的超市、购物中心、SHOPPINGMALL。随着金山逐渐的成熟，年轻人的比例是也来也多，他们对生活上的要求是越来越高，目前的生活配套完全不能满足现在的需求。 优势与劣势分析 优势： 1、金山是一个新的生活区域，最适合居住，环境好空气优，逐步在走向了成熟，人口的密度是越来越大，随着政府规划，都在以乌龙江、闽侯方向发展，轻轨的铺建以及三环路的开通可以说为金山提供了无限的商机升值潜力。 2、交通比较方便，就目前来说就有13条的交通要到，东到城门，鳄鱼公园、南至福州大学