房地产合建纠纷若干问题的分析.docVIP

房地产合作开发中的“合同”与“公司” ——对房地产合建纠纷若干问题的分析 ??? 由于土地资源的稀缺性、资本需求的密集性以及政府对开发资质管制的严格性，使得土地、资金、资质成为我国房地产开发必备的三大要素。如民事主体不能同时具备这三项要素，只能选择以合作开发的方式进行房地产开发。在实践中，我国的房地产合作开发主要是采取一方提供土地使用权，另一方出资，以合作合同或项目公司形式共同开发房地产。因此产生的纠纷，本文称之为房地产合建纠纷。笔者试图引入合伙、公司法理论，对房地产合建纠纷的裁判规则作出梳理与反思。 一、法律属性之界定 《城市房地产管理法》第27条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”因此，房地产合建是我国法律所允许的一种房地产开发形式。房地产合建模式在现实中有一个逐渐演变的过程：初期多为合同型合建，即完全以房地产合建合同来确定出地方、出资方在房地产开发项目中的权利和义务，且合建双方在法律上均构成房地产开发项目的参建人；后期多为公司型合建，即出地方和出资方为开发项目专门设立一个房地产开发公司，以房地产公司名义进行房地产项目的开发。 （一）对房地产合建合同法律属性的分析 对于房地产合建合同的论述，所见文献仅存于我国台湾地区和大陆地区。台湾地区对房地产合建合同的界定是，“地主或其他对土地有使用权之人提供土地，