H03物业管理前期介入..pptVIP

前期介入 什么叫物业前期介入 是指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业管理企业接受发展商的委托，介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。 前期介入最终目的 提高物业的开发质量。 为什么需要前期介入？ 从营销理论来方面 从房地产开发的角度 从营销理论来方面 一、以生产为导向 ：这类企业专门注重生产，以完 成一定量的生产任务为目标，而不注重 产品的质量，形式工，也不注重产品的销售。在计划经济年代，大部分企业的经验导向都是这种形式。 二、以产品为导向：这类企业重视生产的产品，关注产品的质量、造型、款式等各个因素。这类企业的产品或很完美，但不注重销售，而且也不知消费者是否对产品感兴趣，所以这类企业有一定的局限性。如果 生产的产品有市场需求，在市场中会很有竞争力假如消费者对它的产品不咸兴趣，尽管产品很完美，在市场中也不能获胜，所以这类企业的经济效益很难确定。 三、以销售为导向：这类企业重视产品的销售，运用各类促销手段来加强销售。这类企业主要通过销售来获得利润。虽然重视生产产品和消费者之间的联系，但是还做得不够，没有按照消费者的需求来生产，而是先生产出产品，再努力地销售给消费者。 四、、以营销为导向：这类企业的所有活动都以顾客的需要为自己的经营目标。通过市场细分，确定市场目标；按照目标市场的需求，确定整体营销策略（产品策略、价格策略、分销策略）.使用户满足来实现企业的利润。 由上可知营销为主导的经营导向是比较科学和先进的，被证明是有效的。只有考虑到用户的实际需要，才能有市场需求，再结合企业的实际情况，这样才能制定出的企业战略才有实际价值，并且易于在日后经营中得到贯彻和落实。 在房地产开发中，怎样有效地考虑用户需求的需求？ 物业公司拥有专业的人员，对各项物业的优点了如指掌，而且在物业管理方面也与使用者有密切的联系，因此对使用者所需要的物业特点很清楚，并且不断地与使用者保持知期的联系也熟悉使用者对物业需求的变化。所以，物业公司可以比较集中地反应使用者的需求。 从房地产开发的角度 前期介入是房地产开发的进一步完善 物业管理前期介入的作用 提高物业的质量，促进其销售，使经销商的利益得到保证。 产品质量的提高，使用者的权益得到更加充分的保证。 产品质量的提高，有利于物业公司以后的管理。 物业管理前期介入的阶段划分 物业管理在物业建设与使用中按时间顺序化分为： 房地产项目的立项阶段（可行性研究阶段） 规划设计阶段 项目建设阶段 竣工验收阶段 物业接管验收阶段 业主委员会成立 (前期介入的时机越早越好，因为返工必然会增加成本，延误工期。) （一）房地产项目的立项阶段 1．向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。 2．主要工作内容: 根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理的模式； 根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容； 　 根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；　 根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；　　 从物业建设单位的角度出发，设计出与客户目标相一致的建立在合理性能价格比之上的物业管理框架性方案。 3．注意事项 在此阶段除对物业档次定位外，还要考虑物业的使用成本；　 物业管理的模式要和业主的生活水准、文化需求相一致；　 要完成此阶段物业管理的工作需要对市场准确把握和深刻认识，同时具备知识面广、综合素质高、策划能力强的高级人才。 （二）规划设计阶段 1．介入形式: 　　参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，此时介入的物业管理企业应站在潜在业主的角度上看待和分析问题。 一是通过优化设计或在使用维护等角度上对设计方案进行调整，使物业建设单位项目在总体上更能满足购房者的需求，从而对促进项目的成功运作有利，降低了开发风险； 二是设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，从而为物业建设单位节约资金； 三是分期开发的物业项目，对公用配套设施、设备和环境能更好地协调，可以使各分期之间顺利过渡。 2.主要工作内容： 就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；　　 就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见或建议； 提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见； 就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。 　3．注意事项 ： 在此阶段提出的意见或建议要贯彻可行性阶段所确定的物业管理总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性；　 一定站在已确定的目标客户的角度上来看待和考虑问题，尤其要将设计与将来的使用维护与建设和使用成本及目标客户的需求及经济承