4月昆仑执行案.pptVIP

工作执行思路 4月30日我们进行房展会工作，此阶段继续执行认筹期间优惠策略，在展会上继续积累 客户，扩大宣传量，为后期开盘工作打下坚实基础；后期暂定5月10日为开盘活动启动 日，期间是否执行认筹时优惠政策，还要根据实际情况再行商议。 第三曲：价格策略 竞争项目分析 二期商铺销售均价为22000元 25000㎡ 90665㎡ 逸家·财富广场 7000元左右 600000㎡ 454662㎡ 万商国际汽车城 一层10000元 660000㎡ 666660㎡ 北方国际建材物流城 销售价格 元/㎡ 总建面积 占地规模 项目 目前区域市场在售项目主要以物流、建材市场改造为主，目前只万商国际汽车城销售价格相对较低。其余项目均以公寓为主要销售对象，并且距离相对较远，价格明显偏低。可竞争项目主要为“逸家·财富广场”与“北方国际建材物流城”。 区域竞争项目价格：10000—22000元/㎡ 基于本项目主销售商铺，因此本次只对商铺定价稍作说明，具体情况待后期执行时具体调整。 * [春意盎然 奏营销四部曲] ——暨2011.4月昆仑项目月度执行报告 -政策严管，楼市量升价稳 1 PART 【政策见解】 近期，国家主要以抑制投机与投资需求、稳定房价的政策影响整个房地产市场。土地市场的收紧、交易税及营业税征收、首付款提升等方面收紧政策，一线城市往往市场效果表现较为明显，多是立竿见影，而二、三线城市则往往滞后三个月甚至更长时间，市场走势方产生逆转。 在国家出台刺激政策的背景下，银川楼市总是顺政策的形势迅速高走，房价及销售量快速回升，基于这两方面收紧与刺激政策银川市场相对于全国楼市的表现来看，作为三线城市，购房需求以自住为主（包括首次置业及改善性需求），投资投机需求相对有限，由此多年以来市场发展较为理性、平稳。 因此，近期银川市出台贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，就银川楼市的调控措施提出了八条意见，分别为： 落实住房价格调控目标、加大住房保障实施力度、加强房地产税收征管、强化差别化住房信贷政策、强化住房用地供应管理、实行限定购房套数政策、加大房地产市场管理监督检查力度、加强舆论引导。 伴随着限购令的内容来看，所列条款会对银川置业者产生哪些影响？对银川楼市后续发展又将带来什么变化？银川房地产数据研究中心第一时间对购房者进行了调查，主要的调查结论如下所示：（结论摘自800j网站） 由上述图表可分析，上半年房地产销售额可跌破2-3成，而房价无跌破可能。 1、“新国八条”以及限购令关于二套房首付提高、营业税全额征收、房产税征收、贷款利率优惠停止等等，对楼市投资预期有所改变，在这种心理因素的影响下，楼市的观望情绪将持续转浓，因此上半年房地产销售额将降低。 2、从市场供应方面来看，预计更多房企在目前的整体环境下，根据自身资金和产品情况采取“快进快出”的推盘方式，以缓解后市压力，因此预计市场供应量仍将呈现增长。 3、虽然在一系列组合政策面前，楼市可能呈现阶段性“供大于求”的市场格局，开发企业在产品定价方面将趋于谨慎，预计近期房价水平将呈现相对平稳的走势特征。 近期市场上小产权房成交量颇高，可见政策对于此类产品影响较小，但本案据甲方提供信 息属于商业立项，则应快速入市占领先机，避免后期出台新政影响。 -本月推广效果统计分析 2 PART 媒体效果分析 2011.3.22首款整版报广出街- 主诉求点： 昆仑顺发小区盛大认筹，限量版资产，诚邀新老业主莅临。 本版报广主要对外释放项目产品价值、投资价值及认筹活动即将启幕的信息。 第2日来客 当日来客 来客统计 第2日来电 当日来电 来电统计 意见及建议 广告效果总结 客户对信息 反馈 来电区域统计 【22日报广效果统计及分析】 【12日短信效果统计及分析】 5组 第2日来客 2组 当日来客 来客统计 16组 第2日来电 当日来电 来电统计 12组 项目信息下次释放短信群发内容请预先告知销售部；置业顾问做好来电接听准备； 意见及建议 当日来电量没有达到预期效果 广告效果总结 对项目价格较为关注。 客户对信息 反馈 银川市区28组 来电区域统计 【17日短信效果统计及分析】 0组 第2日来客 0组 当日来客 来客统计 0组 第2日来电 当日来电 来电统计 12组 项目认筹信息的首次释放并没有达到预期效果；受315影响报广认筹造势没有跟上。 意见及建议 广告次日客户咨询增加 广告效果总结 对项目价格较为关注，并普遍认为均价高。 客户对信息 反馈 银川市区12组 来电区域统计 【18日短信效果统计及分析】 7组 第2日来客